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廉署公佈74幅土地宣告批給失效調查報告 批工務局對土地批給合同履行監督不力

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文:記者西西子

時間:2020年12月30日 18:18

廉政公署公佈《關於74個被宣告臨時性租賃批給失效之土地審批卷宗之調查報告》,指出相關宣告土地批給失效的決定並未存在行政違法或行政不當,但表示土地工務運輸局過去未盡主動監督及跟進承批人履行土地臨時性批給合同的責任,也沒有及時執行宣告土地批給失效的法律制度,使外界誤以為政府永遠不會收地,令閒置土地最終成為社會問題之一。

廉署在新聞稿中提到,自2010年3月起,行政當局逐一審視未能在合同所定土地利用期內完成土地利用,或租賃期已完結的土地批給個案,並在2015年起陸續宣告多幅土地批給失效。其後有人多次透過媒體公開表示,新《土地法》中有關租賃期屆滿後仍未完成土地利用即導致批給失效的規定並不合理,要求修改新《土地法》。廉署按時任行政長官要求展開調查,綜合分析被宣告批給失效的74個土地審批程序,以查明當中是否存在行政違法或行政不當。

當局早前收回氹仔史伯泰海軍將軍馬路國有土地,即原「海洋世界」項目地段。(工務局圖片)

土地承批人不依照原批給合同規劃土地 伺機尋求利益最大化
廉署在調查報告中綜合分析74個卷宗涉及土地的利用期和租賃期,發現所有土地的利用期及租賃期已先後在舊《土地法》及新《土地法》生效期間屆滿而仍未有完成土地利用。廉署認為,所有卷宗的土地承批人均未遵守臨時性租賃批給合同的條款,當中有個案要求修改土地利用或遲遲不向當局遞交土地利用建築計劃,也有個案不積極跟進已遞交的建築計劃,共通點都是未能完成原訂的土地利用計劃。

廉署續指出,不少土地承批人在取得土地臨時批給後,才以諸多理由一次或多次要求更改土地利用或修改土地用途,首次遞交的建築計劃幾乎無一符合原批給合同,這種不切實履行合同義務之舉,明顯違反合同法律關係中的善意原則。甚至有承批人的行為顯示明顯無意履行原臨時性租賃批給合同所訂定的義務,只試圖不斷要求行政當局批准更改土地用途、擴大可建樓宇的規模及高度等,一心伺機尋求利益最大化的可能性。

對於外界質疑工務局拖延審批,導致土地承批人無法在土地租賃期內完成土地利用,廉署認為有關指責並不成立。廉署指出,所有個案均是承批人無依時遞交最起碼符合批給合同原條款的建築計劃,又或工務局審批計劃後承批人不依時作出後續跟進所造成。且每當承批人遞交的建築計劃明顯不符合原要求,就會導致工務局須重新研究城市規劃,無可避免地須耗費更多時間徵詢其他權限部門的意見,此舉並非工務局延誤審批計劃,是因承批人明顯違背臨時性批給合同原條件而導致延誤土地利用。

原海一居地段因未能如期發展惹起爭議

廉署:工務局應主動否決承批人不合理之建築請求 但屢求屢應
廉署報告亦認為,工務局在土地批給合同履行上的監督力度不足。報告指出工務局過去未盡主動監督及跟進承批人有否履行土地臨時批給合同的責任,亦無及時跟進相關土地可能已符合臨時性批給失效的規定,致令多幅土地因沒有被好好利用而持續閒置多時。

廉署強調,行政當局對土地租賃批給合同具有監察權及處罰權,以監督土地承批人履行土地批給合同義務的情況。但廉署發現,在不少涉案土地批給卷宗中,似乎出現了由承批人主導的狀況,往往當承批人提出修改土地用途、更改土地利用等要求,均能獲得工務局研究跟進,鮮見一開始就果斷否決不符合者。廉署認為,行政當局應檢討如何在土地租賃合同中行使好主導角色,對不符合法律或批給合同原意的請求明確駁回,確保本澳土地資源能按照新《土地法》及批給合同的條款被有效及充分地利用。

廉署籲土地應公開招標 當局須執行土地失效之懲罰機制
廉署又指出,涉案74個土地批給的決定,均由前澳葡政府作出,有部分土地是以豁免公開招標的方式作出臨時性租賃批給,且未見在意見書上提供相應的理由說明及引用任何相關法律規定。廉署強調,公開招標應是常態,直接批給則是例外,行政當局今後開展土地臨時批給程序時必須按照新《土地法》的規定,在臨時批給土地之前必須先公開招標,當符合特定前提時方可豁免公開招標。

此外,應及時執行新《土地法》第166條之規定,一旦承批人在土地利用期間內未能完成土地利用,無須證明其過錯,即可開展研究相關處罰機制的可執行性,包括罰款及宣告臨時性租賃批給失效;待至土地租賃期間完成,更是強制性須宣告有關土地的臨時性租賃批給失效,以便釋放有關土地的權利,重新加以善用,這才是及時正確適用法律,才能有效維護公共資源利益。

運輸工務司:高度重視 勒令轄下部門檢討
運輸工務司司長辦公室其後發出新聞稿表示,對廉署的調查報告高度重視,並指示相關部門認真反思其中所指出的問題,全面加強及完善土地管理機制。又表示運輸工務司司長會指示轄下部門認真檢討和反思,在土地批給合同履行上的監督力度不足、無及時跟進相關土地可能已滿足臨時性批給失效的規定等問題。

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