2014-09-19 超高魔術師每週專題
魔術,又稱幻術、障眼法、掩眼法、戲法。專門以一種特殊的技巧,營造錯覺和認知偏誤,以娛樂大眾。澳門的樓宇和土地審批機制,一樣有點石成金、貍貓換太子的「換地戲法」,工業地、石礦場隨時變身億萬豪宅;疑幻似真、時有時無的「街影掩眼法」,官員一個決定,隨時變成金山銀山,萬丈高樓拔地起,破壞世遺景觀在所不惜。把玩魔法棒出神入化的歐文龍變成了階下囚,但自由裁量權依然賦予官員不思議的法力,游走於法網之間,變出一幢幢超高樓、屏風樓,有時這魔術叫「替代法」,有時又名「發水大法」。

移形換「影」!地產商賺到盡三大秘技

2014-09-19 超高魔術師每週專題

文:論盡採訪組

時間:2014年09月19日 9:09

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在前運輸工務司司長歐文龍案中,終審法院判辭一錘定音,表明官員自由裁量權不能凌駕法律。但時至今日,歐文龍案爆破八年後,局級官員依然手握豁免「街影」的權力,當局從未公開解釋豁免街影的理據,這條本應公開的方程式猶如一條「秘密配方」,只掌握在少數人手中。

回歸後爆出的多宗超高樓爭議,包括東望洋護塔行動、「凱泉灣」破壞主教山景觀,差點失守的南灣湖CD區等。除了是○六年政府廢除《外港新填海區都市規劃章程》及《南灣海灣重整計劃的細則章程》兩項訓令種下的禍根,背後更涉及「街影」條例、甚至《文遺法》的人為「失效」,街影隨時可以移形換「影」,審批准則隨時「搬龍門」,發展商隨時時來運到賺番倍。綜合而言,調控樓宇高度的手法大致有以下三種:

一、擺明豁免街影:

由工務局局長批示,透過以往的街線圖或現在的規劃條件圖,直接豁免遵守街影條例,大幅放寬樓宇高度。高層大廈無需配合七十六度街影角度向後退縮,發展商可將多幢超高樓連排「推到貼晒海邊、山邊、路邊」,以便「食到盡」,盡佔海岸、山體等公有資源,而自身地塊內又可形成完整的花園空間,損公共利益利己。

當局從未公開解釋豁免街影的理據,不光有違法之嫌,更明顯濫用酌情權,不合情理,更不符法律的公平原則。為何有些項目可豁免、有些又不獲豁免? 至今並無法律條文允許局長有權豁免街影,工務局應澄清法源依據。歐案的教訓正好指出,制度瑕疵並在不「街影」本身,而是有人另外開了一道「隨意門」,方便「過河濕腳」。

二、街影替代法:

以往的街線圖或現在的規劃條件圖雖未准豁免街影,但工務局審批建築計劃時自由裁量權極大,可允許以所謂「街影替代法」讓發展商突破街影限制,美其名「替代法」,實質是變相豁免街影的「掩眼法」。因豁免街影須於街線圖或規劃條件圖註明,為避免社會知悉後反彈,故以「潛水」方式表面塑造仍遵守街影的假象,實質是免除街影限制,而又規避了街線圖的問題。

現行都市建築總章程並無「街影替代法」,因此並無任何法律條文依據,據悉只屬工務局領導的內部指示,據聞更屬口頭指示。

三、大幅發水:

地積比及覆蓋率以實用面積計算,即所謂的「淨地積比ILUS」及「淨覆蓋率ILOS」,而刻意不採用國際通用的以建築面積計算的方法(即地積比IUS及覆蓋率IOS),以便發展商可「有根有據」地「發水」,且社會不容易看出當中的「橋妙」。讓項目地積比(俗稱「倍數」)大幅「發水」,可因此增加三至四成總樓面面積。由於發水率由發展商「話事」,政府無法控制總樓面面積,形成發展商「鍾意起幾多就起幾多」,例如規劃條件圖規定地積比為十倍,但由於是以實用面積計算,故實質上發展商可起到十三甚至十四倍的建築面積,「白白」可起多四成。

「發水樓」的出現是官員自由裁量權的另一絕招。從權力層級上看,理論上只需工務局局長批示,透過內部行政指引作出規定,本身並無法律依據。而且明顯是讓發展商可以鑽空子,根本上失去了控制地積比的目的。