政策橫跨三屆  從「舊區重整」到「都市更新」   

2022-03-11 都更急轉彎 政府介入難? 每週專題

文:論盡採訪組

時間:2022年03月12日 12:12

行政會於二零二一年十二月,終於完成討論並公佈《都市更新法律制度法律》草案。然而,由最初「舊區重整」到「都市更新」,這項政策橫跨三屆政府、歷時16年,事實上,社會早已匯集了不少意見,最後換來的竟是一部以「舊樓重建」作主軸的法案,政府亦在關鍵時刻忽然「洗手」,建議建築物重建由所有權人實施,並設定重建業權百分比,引入強制參與重建的必要仲裁等制度。

根據《基本法》第一百零三條:澳門特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利;徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。到底,在實施都更的過程會否與基本法保障居民私有財產方面有所抵觸?目前仍為未知之數,讀者不妨先回顧整部都更法的制定過程。

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現屆政府認為政府不收購業權是基於由政府全權主導的樓宇重建效益不大

二零零五年,時任行政長官何厚鏵表示,特區政府將以幾個舊區為切入點,全面、有序地重建舊區;二零零六年一月,政府公佈舊區重整諮詢委員會成員名單。同年三月,舊區重整法律制度工作小組召開首次小組會議;二零零九年三月,時任運輸工務司司長劉仕堯表示,《舊區重整法律制度》草案已於去年進入立法程序,舊諮會亦會在年內討論政府提交的行政法規。

二零一一年三月,《舊區重整法律制度》草案在立法會一般性通過,劉仕堯表示,將在細則性審議中聽取更多立法會議員的意見,完善內容;舊區重整除了有重建外,亦有修復與保護,兩者在定義上不同,草案中已預留機制,日後由居民自己決定重整的方式,政府在規劃、協調、監督等各方面擔當主導角色。

二零一三年二月,時任立法會主席劉焯華表示,《舊區重整法律制度》須以新土地法、城規法作為基準,為免該屆會期內未能通過成廢案,爭取與政府討論將該法案撤案;舊區重整諮詢委員會小組召集人梁竟成表示,該法案已討論多年,公眾期望儘快出台;八月,政府撤回《舊區重整法律制度》法案。

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二零一五年三月,對於會否撤銷舊諮會,時任行政長官崔世安表示,在競選政綱中提出都市更新的概念,已批示運輸工務司司長羅立文研究代入舊區重整。

二零一六年三月,政府公佈都市更新委員會21位非官方委員名單,任期三年,而當中的商界人士有12位,其中8位擁有地產業背景,其餘9人分別來自專業界別和社團代表。與舊區重整諮詢委員會38名民間代表當中,角色相對中立的專業人士、學者、社團代表佔多數,地產界只佔不足三份一,新一屆政府的做法引起民間較大迴響。

都更法會否為澳門迎來新一波堆土機式發展?

四月,都更會再次舉行閉門會議,事前未有通知傳媒採訪;八月,羅立文表示,會議通過了內部規章,然而內部規章沒規定會議要公開,政府會在會後向傳媒介紹內容。

十一月,都更會委員第三專責小組協調員葉兆佳稱,有委員建議重建業權百分比為五至九成,認為可優先考慮為較高樓齡或殘舊樓宇訂定相對寬鬆的重建業權百分比。

二零一七年六月,都更會第二專責小組副協調員黃承發表示,會上主要討論政府全資公司的行政法規框架,公司名稱初步建議為「澳門都市更新股份有限公司」,將由政府全資擁有。

八月,葉兆佳稱大會通過舊樓重建業權比例分為四級,其中樓齡少於三十年的樓宇重建比例建議為100%,三十至四十年為90%,超過四十年或涉及重大公共利益等特殊情況的重建比例為85%。

二零一八年三月,對有都更會委員透露政府將會就都更展開公眾諮詢,羅立文表示「無講過」,都更會準備找顧問研究關於招標及都更涉及的各方面問題;五月,羅立文稱,都更會由成立至今共開了十八次會議,沒有一名委員提出要就都更進行立法。

八月,政府就《都市更新暫住房及置換房法律制度》公開諮詢,文本建議,受都更重建或拆遷影響的人士,可租住暫住房及購買置換房,按市場同等級樓宇訂價;九月,羅立文表示,澳門都更研究顧問服務初期報告將於十月完成,其後會推出中期報告,並將公開諮詢,之後推出最終報告。

二零一九年二月,成立三年的都更會換屆,本質上繼續由地產背景人士主導,18名委員獲崔世安續任,而傳新澳門協會理事長林宇滔、間選議員葉兆佳、交諮會副主席黃承發都「被踢出局」;五月,由政府全資的澳門都更公司於完成註冊成立,董事會7名成員包括主席林金城、副主席謝思訓、梁竟成及劉永誠,董事包括黃中原、潘樂祺、譚志煒,大部分成員均有地產背景;十月,政府就都更開展公開諮詢,為期60日,務求在政府換屆前完成諮詢工作。

祐漢七棟樓群現況

二零二零年三月,都更公司委託第三方機構展開「祐漢七棟樓群」調研,涉及住宅單位2428戶,為期十個月;五月,政府推出《澳門都市更新法律制度》諮詢總結報告。

二零二一年三月,都更公司表示,黑沙環 P地段(原海一居地段)於上半年完成有關置換房和暫住房的4個招標後,全面啟動工程,計劃在二零二四年下半年竣工。

二零二一年十一月,行政長官賀一誠表示,希望都市更新不會全部由政府負責,都市更新公司會配合社會資本推進。政府希望都市更新是以社會資本方式發展,當黑沙環P地段暫住房建成後,其他地區都更項目的居民亦可暫住。

十二月,行政會完成討論公佈都市更新法律制度法律草案,法案並於同月獲立法會大會一般性通過。當中,重建業權百分比被降低;若透過其他方式或手段無法取得剩餘業權人的同意時,則透過必要仲裁程序強制他們參與重建;針對有關的仲裁裁決,業權人可以向中級法院提起上訴。

祐漢七棟樓群現況

二零二二年二月,行政法務司司長張永春列席立法會二常會審議法案,不少議員關注樓宇重建為何不由政府主導。政府表明,政府不收購業權是認為由政府全權主導的樓宇重建效益或不大,反而「更貴、更慢」,同時想保護所有權人的權利。

二零二二手三月,行政長官委任21名都更會委員,當中3人獲得續任;都更公司董事會副主席梁竟成表示,都更法法案與以往舊區重整的法律截然不同,至今很多節枝已與都更無關,《城規法》、《文遺法》、《土地法》等相繼出台,抽走了很多東西,讓都更法「更單純」,重點落在操作過程、解決當中的困難。他又認為「澳門適合單棟重建勝於片區開發重建」;都更公司表示,「祐漢七棟樓群」片區規劃已初步完成,下一步是向當局申請規劃條件圖草案。