不少意見認為，祐漢7棟樓群採取逐棟重建的方式未能達到社會效益最大化。前舊區重整諮詢委員會委員、社工學者蘇文欣，是今次祐漢7棟樓群調研報告的研究團隊之一。他受訪時表示，土地集約利用當然好，但要清拆重建時，這批居民如何安置呢？即使全部安置到黑沙環P地段，但要若等五至七年才能入住的話，這些殘舊的樓宇可能等不了這麽久，或會有倒塌危機，而逐棟重建則較容易處理。再者，好多居民其實想看到現樓的實際情況再作決定，逐棟重建則可以起到好強的示範效應。「呢個係一個辦法，逐座拆，時間會耐啲，調返轉，過程的矛盾會少啲。」
蘇文欣表示，今次的調研報告結果與以往掌握的情況差不多，受訪居民普遍並非想要「賺大錢」，只是想住得舒服開心。「你要拆，我好高興，總之唔好要我畀錢，要我搬就畀返間屋我。」他認為，推動祐漢7棟樓重建無疑會遇上搬遷、業權、補償等各方面的問題，但辦法總比困難多，關鍵是政府要首先完成都更法的立法工作，有了完善的法律框架，很多問題才能有解決的方向。
祐漢七棟樓重建三大難題
蘇文欣表示，今次祐漢7棟樓群調研報告掌握到更詳細的社區狀況︰很少人住，業主自住的情況也很少，租戶亦不多，外僱入住率高。「我哋都估唔到有咁多人唔應門，無人住。加加埋埋有約10%無法接觸。」
而且業權問題比想像中複雜，「好多住戶連自己是否業主都不太清楚，只說爸爸留下來的一直住，就覺得自己是業主，但如果有兩兄弟已經有業權問題，呢啲係好麻煩，需要花好多時間處理。仲有好多係無諗過呢個問題，要真正清拆的時候，才會面對呢啲問題。」
再者，商戶的訴求又與住戶不一樣，並非全部都希望「舖換舖」，有部分要求賠償，但這個賠償怎樣計算呢？蘇文欣說︰「即使是舖換舖，日後建成後，座向完全不同，而在在興建期間無法營業，你係要我唔做？定係你畀個新地方我做？新地方的裝修又點樣計呢？如果唔做，起好先做，咁呢一、兩年的營業額又點樣計？」
蘇文欣表示，現時政府未立都更法，都更公司可做的工作很有限，「只能做前期研究準備工作，同業主傾，盡量搵返業主等等。進一步點樣做？無法例無得郁。如果行落去無人挑戰就咩事都無，但有人挑戰的時候，你都更公司有咩權處理？政府話今年年底完成法律草案，但唔知做唔做到。」
重建回遷效果或不理想
另外，政府力推「重建─暫住─回遷」模式，但但政府已決定在黑沙環P地段興建二千多個暫住房單位，日前已完成判給工作。調研報告顯示，認同重建後回遷的受訪自住業主僅佔約三成，四成以上傾向以「現樓」作為拆遷其單位的補償。那麽，興建大批暫住房是否作用不大。
蘇文欣指報告顯示，居民不喜歡這種模式。因為暫住房是公屋概念，當中涉及是否收租的問題，政府亦無清楚交代，「如果要收租，一大班老人家肯定住唔起，現時好多老人家都仲緊個啲舊樓，就係因為唔使畀管理費。將來完成重建要回遷的話，有電梯的樓就一定要交管理費，老人家已經無曬收入，佢哋又使唔使畀管理費呢？」
長者公寓未能無縫接駁
而報告亦顯示，提出有「長者公寓」需要的受訪自住業主僅佔3.2%。報告認為，對於自住業主群中，有逾一半是60歲以上人士而言，這個數字顯然過低。蘇文欣認為，「長者公寓」的構想很好，政府想做到與舊區重建無縫接駁，但政策協調做得差，宣傳力度又不夠，居民不知道或不清楚相關政策，「如果比對樓房價值收租，除非租俾外勞，但外勞又住唔得高，如果唔係租俾外勞，啲租金未必足以住到長者公寓。」
