海一居收地事件後，一眾地產商利益代言人、法棍、政棍等，聲嘶力竭、大聲疾呼，聲稱導致其土地因囤積不發展而面臨被收回，原因「都是新土地法的錯」，更聲言新《土地法》違反《基本法》、立法會通過的是一部《搶地法》、依法收回閒置國有土地則是「強搶民產」！
其中，尤其是官委議員、公立大學法學院領導唐曉晴的出位表演，令人側目。唐曉晴對新《土地法》的質疑，似乎忘記了他本人在這部法律在立法過程中的角色。政府於2009年委託唐曉晴領導的「土地法專家小組」就《土地法》修法內容及法律依據展開詳細研究，而唐氏亦於同年底提交了一份名為《澳門土地法修改項目專家小組研究報告》，並且該「專家小組」亦協助制定了新《土地法》草案，並作為政府後來推出之法案之藍本。
唐曉晴本身作為新《土地法》立法研究者，又是法案草擬者之一，而法案2003年在立法會表決時，唐亦投了贊成票。如今，面對政府依他當年有份參與立法的法律去執行收地，唐氏卻跳出來強烈指責新《土地法》是一部旨在「搶奪」私人財產的「搶地法」。 回顧歷史我們可以明白，這部「搶地法」是唐氏與其領導的「土地法專家小組」的功勞之一，唐曉晴本身就是「搶地法」的始作俑者！一眾地產商如需追究，請向這位土地法專家問責。
翻查有關資料可知，新《土地法》從草擬法案，公開諮詢草案，立法會審議並表決通過法案，再由政府發佈實施，經歷了一系列慎重以及繁複的程序。政府從2008年正式啟動《土地法》檢討工作，並於同年展開第一輪公眾諮詢，議題涵蓋批地方式、批地面積、批地期限、修改批地用途、批地的轉讓、溢價金訂定、批給程序、監察履行批地合同的機制等。2011年展開第二次大型公開諮詢，亦聽取來自法律、經濟、金融、建築、工程、城規、環保、地產、青年、文化歷史和傳統社團等40多個團體的意見。
當時社會認為歐案反映現行土地制度容易淪為官商勾結溫床，主流意見希望政府完善土地批給制度，尤其關注豁免公開招標被濫用及收緊行政裁量權，並要求政府應限制改變批地用途、提高公眾參與及引入公開聽證制度，以及加強處打擊承批人囤地不發展的行為。
新《土地法》自2014年3月1日實施以來兩年，尤其政府依法展開收地之後，受到管治集團部分勢力的猛烈攻擊。以下，讓我們來檢視一下新《土地法》到底有什麼尚方寶劍，是怎樣的機制擋住了官商勾結淘空國有土地的勾當、維護了廣大市民利益？是什麼樣的條文，讓一班權貴欲除之而後快？
今年七月初，南灣發展公司擺擂台陣，招兵買馬追擊新《土地法》。執行董事王祖安炮轟新《土地法》過期就收地是「偷地、搶地」，更以南灣湖C5、C6地段為例，聲稱2006年申請入則，2007年3月獲工務局批則，已取得有效街線圖和「所有准照」。當時一場「鬧劇」，引來街巷笑談，但論盡編採組仔細研究會中發言細節，卻發現問題重重。
一、公開競投原則：土地批給一律強制公開競投
舊土地法本來也已有公開競投的規定，但因可豁免的情況較空泛，程序不透明，只要「對本區利益適宜者」即可有條件獲行政長官豁免公開競投直接批給，至於怎樣才算「對本區利益適宜者」都是官員說了算（舊土地法第47條）！回歸以來批出數量龐大的國有土地，絕大部分屬免公開競投批出。
筆者翻查及整理公開資料，有驚人發現，回歸前二十年（1978~1998），澳葡政府以公開競投批出的土地共計65幅，面積合共達535,432平方米（面積約53個塔石廣場），而回歸後迄今17年呢？答案是：只有兩次（共3幅），面積共51,280平方米（面積約5個塔石廣場）。同樣近20年時間，澳葡政府以公開競投批地，就面積而言，足足是特區政府的10倍，就次數而言，更超過30倍！這與歐貪案一樣，不啻印證了一個事實：回歸後當權者天天檯面上高唱澳人治澳、當家作主、以人為本，檯底下卻盡是私相授受、官商勾結、利益輸送！澳人治澳竟然連殖民政府都比不上？！
新《土地法》杜絕了此漏洞，新法規定國有土地批給須「強制性」公開招標，所謂「強制性」，即除法律明列特例外，一律採公開招標，收窄官員自由裁量空間。個別具公益性的特例包括如發展教育、文化、衛生、體育事業或社會服務、興建公共設施、參與由政府發起的建設項目、配合已向公眾公佈的施政方針之建設等。可以說最大程度關上了官商私相授受、淘空國有土地的後門（新土地法第54、55條）。
二、等價換地原則：防細地換大地、賤地換貴地
廉署《關於益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告》揭發歐文龍時期換地黑幕，聖母灣發展股份有限公司竟以區區1,655平方米炮竹廠土地，交換特區152,073平方米國有土地，足足換大92倍！益隆案細地換大地黑幕曝光，公眾才意識官商勾結、掠地自肥的空前程度已到了令人髮指的地步，以權謀私及貪念之巨已是無底線！然而，問題根源於舊《土地法》未對換地作出明確規範，因而讓有心人上下其手、巧取豪奪！荒謬程度等同以一粒糖換一間廠、一粒芝麻換一顆西瓜！
新《土地法》果斷堵上此漏洞，明文規定（第82至86條），換地須符合「等價」原則，即政府收得土地的價值，須與批給土地的價值相若。而且，並非任何土地都可交換，須基於公益之需要，如開闢道路、興建公屋或公共設施等，政府才能主動提出換地。法律亦規定收得土地的價值不得少於批給土地價值之一半，且承批人需補償兩者之差額，以符合「等價」原則，這就從源頭堵截了細地換大地、賤地換貴地的掠地戲碼。
民間一直希望保育的益隆爆竹廠竟是隱藏的最大地債。
三、堵截掠地戲法：阻止無償轉有償批給
新《土地法》實施前有一種掠地戲法，就是某「公益」團體先以公益為由向政府申請批地興建具「公益性」項目，例如學校、安老院、宗教場所等，若干年後 「由於各種外在因素改變」，原來「公益」項目已不合時宜或經營不下去，遂要求政府「從善如流」將土地由無償轉為有償批給（舊土地法第40條），當成功轉為「有償批給」後，承批人只需付極低廉之溢價金，就可以「合法地」發展非公益性的商業或地產項目了！當然，當初批出的土地用途也可配合任意修改，同時更可以轉賣圖利！回歸後透過無償轉有償批給的掠地手法已比較少見，反而是批地直接改用途及放高的佔大多數，估計是前者較麻煩又費時失事，後者就簡單直接得多了！
無論如何，新《土地法》還是堵塞了此漏洞，規定不可轉為有償批給，同時更不可改變用途（除非是政府主動透過法定城市規劃的修改而改變），亦不可將權利轉讓（防止炒賣圖利），否則政府有權收回土地且無須作出賠償（新土地法第55、140條），這一點修改看似不起眼，但卻限制了大量以公益名義批出的國有土地僅限於公益用途，保障了公眾利益。
四、打破黑箱作業：批地過程須全程公示
舊《土地法》對於屬豁免公開招標的個案，程序基本是「黑箱作業」，整個過程不公開不透明，在社會毫不知情下一塊塊珍貴國有土地就被「靜雞雞」批出去，直至批地合同被刊登於《政府公報》市民才能得知，但米已成炊，莫說過問，市民連知的權利也沒有。
《城市規劃法》實施後，社會注意到該法引入了公眾參與、公開旁聽，以及資訊透明公開等「陽光制度」，卻未必留意到其實新《土地法》亦引入了類似的「全程公示」制度，讓公眾能監督整個批地過程。
新《土地法》（第118、141、154條）規定，如屬免除公開競投土地（如屬公開競投則有關資訊自然公開），政府須在審議申請過程中，尤其該申請之分析報告書完成前（分析因素包括是否配合政府政策及環境影響評估等報告書），須透過土地工務運輸局網站公佈該批地申請之詳細內容，包括申請人、土地面積、位置、用途、建築面積、溢價金，以及豁免公開競投之充分理由。同時亦規定，土地批給如修改用途或更改利用，又或是批給的轉移，亦須遵守法律規定的公示要求，如果沒有依法公示，批地的程序即屬違法。
「街道準線圖」或「規劃條件圖」，特別注明：本街線圖並不賦予持有人對該地段之任何權利
五、遏止變相炒地倒賣圖利：收緊土地轉賣及須繳額外溢價金
由於溢價金計算方式大幅低於市場，舊《土地法》又未規定臨時批給（即未發展的土地）或確定批給的重新利用之土地不可轉賣（或權利轉讓），因此，就出現承批人這邊廂以極低廉溢價金向政府承批土地，那邊廂則高價轉手賺取暴利的「空手套白狼」戲法。
例如偉龍馬路五幅土地，澳葡政府及其他股東合組公司九十年代以20億元購入，但一間名為Moon Ocean的公司竟能以13.68億元投得，還不止，該公司隨後又馬上以32億售出該公司所有股份給香港商人劉鑾雄，轉手即賺超過18億元。
另一活生生例子，則是嘉樂庇總督大橋澳門端西側一幅面積8,100平方米的「填湖地」，2008年政府免公開競投將該地批予金銀島娛樂廣場有限公司，用以興建五星級酒店，而溢價金只需1.46億元（僅為同年筷子基公開競投價格的十分之一），更誇張的是，當批給程序尚在進行（即根本未完成批地程序），獲批地的公司馬上出售75％股權給馬來西亞NewOrisol公司，便無本獲利15億元且已即時落袋，一宗巨額土地交易不必待政府正式的批地文件，亦完全不必實際作出投資，只是空手套白狼轉手即賺十倍！類似戲碼澳門回歸後不斷上演，讓人目不暇給。
對上述藉轉讓公司股權或「大授權」而變相移賣國有土地圖利的手法，回歸後實在「盛況空前」！此一巨大漏洞為社會廣泛詬病，新《土地法》為此增加了措施，減少變相移轉土地批給。第144條規定，如承批人是公司，且一次或累計轉讓該公司或其控股股東公司資本超過50%，即視為土地轉賣。同時亦規定將承批土地之權利作依《民法典》之規定作「大授權」，同樣視為轉賣，上述兩種轉賣國有土地的情況，均須經行政長官同意。同時，亦規定如轉讓承批公司或其授權股東公司資本超過10%，須於30日內通知當局，否則須罰款甚至收回土地。
另外，第155條規定，如屬臨時批給的批租地轉賣，又或屬確定批給但未完成重新利用時，如土地或其權利進行轉讓，須繳付原溢價金與轉讓申請當日新溢價金之差額，以減少藉移轉批給圖利之情況，同時重新制定溢價金計算的因素，並規定每兩年檢討一次溢價金計算基數。
六、新舊土地法一致：有償臨時批給到期不發展便收回
因多幅租賃批地過期不發展被政府收回，地產法棍高呼「都是新土地法的錯」，更有資深律師兼立法會議員稱當年立法「被政府呃左」，因新《土地法》訂了新規定「有償臨時批給到期不發展便收回」。事實到底如何？比較一下新舊《土地法》馬上就知：
比較新舊《土地法》
從上表可清楚看到，舊法第55條明定有償租賃批給當屬確定性時（即完成了批地合同的發展項目），承批人才有條件申請以十年為一期的續期。而新法第48條明定臨時批給不可續期（意思與舊法的規定是相同的），但加入了例外情況，顯示新法在處理土地開發的實務上，更加「照顧」地產商，不單沒收緊，反而較舊法更寬鬆。
因此，有償租賃批給必須轉為確定批給才能續期，本就是舊法已有之條文且幾十年來行之有效，何來地產法棍所言「都是新土地法的錯」？
結語
澳門特區官商勾結、利益輸送本來已是街知巷聞的事實，廉署就益隆土地案出台的報告，只是撕去最後遮醜布，赤裸呈現了權貴如何肆無忌憚透過所謂土地批給、免公開競投、土地置換等「合法程序」對國有土地巧取豪奪！
同時亦證明了新《土地法》是維護特區公平正義的尚方寶劍，在制度上結束了批地上的黑箱作業、官商勾結、利益輸送的骯髒勾當，我們只能嘆息來的太遲。更重要的，是將執政者在批地上的自由裁量權關在籠子裡。
