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換地案解密: 人心不足蛇吞象 地產商可以賺到幾盡?

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文:論盡採訪組

時間:2016年07月16日 0:00

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【‪‎土地鍊金術‬】益隆炮竹廠換地過程曲折離奇、案中有案,比聯生工業村變身「金峰南岸」更離奇,比當年林偉空手套白狼、地碎換主教山豪宅地更精彩,同時亦可見地產商胃口之大,並非一般蛇吞象咁簡單,堪稱澳門「土地戲法」的經典,沒有之一!

廉署報告披露,益隆爆竹廠佔地超過2.8萬平方米,絕大部分都是已失效的批租地及無登記土地,並非私產。九○ 年代地產商人蕭德雄和鄺達財從經營者鄧氏兄弟手中購入1,655平方米土地,佔整個地塊僅5.6%,卻想將整個土地段鯨吞當成己有,以此向政府換地。明知道澳葡政府1986年已登批示,宣告爆竹廠2.1萬平方米批地失效,為何回歸前後土地部門都好像中了障眼法、跟隨地產商起舞?為何2千年前司長歐文龍會批准商人吃掉大片公家地?這點有待廉署及司法機關查明。

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圖中紅色部分是政府批租地, 4幅黃色地塊才是私家地,佔整個地段僅5.6%

拉鋸7年 澳葡政府講數叻

涉案商人與官方討價還價,整個商談換地過程拉鋸長達7年,同樣是賣澳的交易,但從中可見澳葡政府數口都好精,如果不是涉案商人挑肥揀瘦、胃口越來越大,早已建成賣樓無得追。報告透露,1995年業權人曾經想置換新口岸填海區土地,但被澳葡政府打回頭,只同意以氹仔北安土地作交換。業權人嫌北安地唔夠靚,談不攏索性拉倒,1997年提出在爆竹廠現址興建11棟42層高的商住項目,但申請未獲批准。同年底,又再申請置換望德聖母灣土地 ( 即龍環葡韻對開濕地 ) ,生意人算盤打得響,但你精我都唔笨,澳葡政府只同意置換9,417平方米土地,商人嫌太少,談判再度陷入膠著。

回歸後換大16倍

但到回歸後,換地談判突然打通關節,2001年特區政府將置換面積大幅增至15.2萬平方米,比澳葡政府開出的9,417平方米,竟多出16倍!即使涉案商人鄺達財因氹仔BT27地段 (即金利達花園) 放高與政府有補地價的糾紛,最後政府決定將退還的7700萬溢價金透過換地來找數,即使當時澳門地價比今日平好多,但也不會賤價至此,政府在無合理理由底下大幅讓步,很難洗清「放水」明益發展商的嫌疑。

如有神助!土地變細但賺得更多

更恐怖的是,人心不足蛇吞象,地皮越吃越大塊,發展商還不夠飽。蕭德雄旗下的聖母灣公司在2001年與政府簽署秘密換地協議後,翌年即將土地權益一分為二,小的一份留自家用,即B地段,佔地約5.3萬平方米;大份的A地段則賣予信德集團 (9.9萬平方米),即時勁賺5億。

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但這還遠遠未夠,即使土地賣出一大半變細了,只剩下35%左右 (見上圖) ,在「超高魔術師」的幻術底下,發展商還是有妙計賺得比原來更多。在前司長歐文龍被捕前幾個月,即2006年7月,B地段獲工務局放高至最多160米,地積比率由原來的3.5倍增至10倍,由此計算住宅建築面積超過53萬平方米,跟2001年原來批給的18萬平方米相比,名副其實三級跳。

但這還遠遠未夠,歐案爆破後,2007年5月聖母灣公司向工務局入則,竟然再次申請加大發展規模,總建築面積再翻一翻,超過96萬平方米。可能自知歐案後今時不同往日闖關機會不太,2008年該公司又改則,寧願「壯士斷臂」縮減規模,減至63.6萬平方米,但最後神力不再,不獲放行。由此可見,改朝換代後工務部門也不敢隨意變戲法,新司長劉仕堯確實壓下不少大案和大鱷。

 

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