新城期許澳門人的新生活，真能實現嗎？
誰有資格住進新城？
「這樣的承諾，肯定讓所有澳門人都很興奮，憧憬自己將來有機會住進效果圖中如夢似幻的新城。事實如何呢？不用等十年八年後的將來，只要睜開眼看看，現在黃金地段上近年新建的豪宅裡，住了甚麼人？一棟棟地產經紀推銷熱賣的所謂豪宅，湖畔名門、壹號湖畔、御景灣、大潭山壹號、君悅灣、寰宇天下……是誰在買賣呢？又有多少是從舊區居民中抽進這些豪宅的呢？」
四年前，我們在《十問新城》中提出這疑問，循著官方在最新規劃方案中的思路，以及新房屋政策搖擺不定的轉向，證明這憂慮並不是杞人憂天。
- 2萬8公屋計劃令A區人口激增至9.6萬，居住人口密度、公共空間及社區設施比例，與CDE區相比呈兩極化；
- B區原訂的旅遊文化區被悄悄移走，豪宅用地在不知不覺間發了水；
- 除了A區，其他區的公屋土地儲備一直含糊其辭；
- 「置安居」、「澳人澳地」跳了票又換上「新類型房屋」，但具體是甚麼？限價樓？先租後買？連官員也說不出個所以然來。
千億豪宅規劃
「山‧海‧城」的完美景觀、「小‧巧‧精」的低碳優質生活新起點，以今時今日澳門的樓價，進場門檻相信非一般小康家庭可以高攀。保守估計，以新城B區的黃金地段坐擁一線海景，背望主教山、南灣湖，2千豪宅單位按現時市值至少360億澳門元，還未計地面商用價值；CDE區設有休閒內湖、水岸碼頭，以綠色低碳低密度做賣點的商住示範區，2萬單位假設一半是豪宅、一半以新建氹仔私樓的規格推算，市值超過2600億。等社區配套成熟、建成最快是10年後的事，以澳門緊絀的土地需求，樓價直線上升，涉及的金額更是天文數字。
當新城變成肥豬肉，小市民要分一杯羹又談何容易？A區3百幾呎一間經屋，有得住已經算唔錯。新城各區「定位」不一，是否都適合建公屋也引起不少爭議，最常聽到的是「資源錯置」，或者應該賣地增加庫房收入，更好地實現資源二次分配等。
CDE低碳綠色小區會否變成豪宅示範區？
但問題是，政府手上還有多少地可以賣？
傳說中的「還地債」，最近工務局再更新了一次清單：目前政府手上有6幅地債未有著落 (見表)，包括因趕建公屋與保利達集團置換青洲坊地段，回歸前夕由「賭王」何鴻燊借出的金蓮花廣場，為賭權開放而需要由政府出面向私人徵用的永利、美高梅、路氹城銀河項目(部分用地)，還有突然傳出有突破性發展的氹仔益隆炮竹廠主題公園項目。還地債的黑洞究竟有幾深？工務局未有挑明，只稱其中兩幅賭場換地「面積比較大」。我們曾再向工務局查詢，但至截稿前未有具體回應。
砲竹廠秘密換地15.2公頃
吊詭的是，若以保育為由，政府與炮竹廠業權人商議置換土地興建主題公園，為何文化局卻表現出一無所知？反而由工務局代副局長張潤民口中透露，炮竹廠業權人可按《文遺法》提出索償。既然法定程序還未提起，工務局已將其急急納入潛在的地債清單，這顯然並不是正常的公共行政處理手法。
翻查《政府公報》、地籍資訊網等資料，其中一幅最大的地債竟是「益隆砲竹廠」主題公園項目，涉及土地超過15.2公頃（152,073平方米），相當於18個標準足球場，而非坊間一直流傳的近2萬平方米。據87/2006號運輸工務司司長批示，政府竟然早在2001年已與業權人達成換地協議，雙方簽訂一份承諾書，持有該地段的望德聖母灣股份有限公司，負責人是澳區政協委員、江門同鄉會創會會長蕭德雄。原來砲竹廠已在政府手中，為建主題公園，澳門人早已背上一身(地)債但卻毫不知情。後來繞了一大個圈，這筆換地交易更與壹號湖畔及文華東方酒店批租地扯上關係（詳見另文）。
民間一直希望保育的益隆爆竹廠竟是隱藏的最大地債。
放生閒置地 只能動新城
無怪乎連建制社團也在公聽會上，促請政府早日坦白說明新城有幾多地要還債，讓公眾有個心理準備，免對新城一場歡喜一場空。這6幅陳年地債總面積約30公頃，剛好是一個C區的大小 (約36個標準足球場 ) 。按新城規劃第三方案，居住用地其實只有87.7公頃，扣除A區2萬8公屋用地 (按比例推算約37公頃) ，再加上這些「歷史遺留的問題」，若以等值換地計算，七除八扣，政府在新城可能只剩約20公頃的房屋土地儲備，卻要應付未來二至三十年的社會發展需求。未知將來又會否有另一個政治決定將今次規劃推翻，還是再一次尋求中央送大禮再填海？但這危機相信會留到下一屆政府才會引爆。
當然，還地債尚有其他辦法，不用向新城動刀。但回收閒置地大的不能碰，小的只是「雞肋」遠不夠還債；舊區重整費時失事，不能現賣現吃。難怪政府急於向橫琴再租十平方公里土地，新城未填好已經註定不夠用(分)。幸好新城有一半土地必須用於公共建設，若沒有這道硬指令，新城恐怕已被啃得清光。
當有天債主臨門，小市民如夢初醒，那精心設計、投放大量公共資源打造的精緻社區，早註定是豪宅的贈品、別人的家。
6幅地債資料
