重建「迫遷」常見 舊樓重建百份比不應低於90% 蘇文欣:維持都更公平公正政府有責

2022-03-11 都更急轉彎 政府介入難? 專題報道

文:論盡採訪組

時間:2022年03月12日 12:12

《都市更新法律制度》法案建議,四十年以上的樓宇重建須徵得80%業權同意,三十年至四十年的樓宇重建則為85%。時事評論員蘇文欣表示,擔心日後發展商會很容易做到強制拍賣,而在香港,過去亦引發了不少「迫遷」情況,他認為本澳一般舊樓重建的百份比不應低於90%。政府亦有責任維持都更過程的公平公正,在各方面作出介入。

蘇文欣曾擔任已經被撤銷的舊區重整諮詢委員會委員,他表示,當時在舊區重整委員會時,對重建的構想比較複雜,例如賠償時要計算「價值單位」,這部份目前沒有在法案之中體現,「大家都已經忘記。」

訂閱每月紙本

時事評論員蘇文欣

在重建業權百分比方面,法案建議樓齡三十年至四十年,最低的同意重建百分比為85%,如建築由少於7個獨立單位組成,最低百分比為80%;樓齡滿四十年,最低百分比為80%;當分層建築物屬殘破或危害公共衛生及安全而被主管實體命令清折拆,最低百分比為60%。

然而,法案建議的重建權百分比相比二零一七年都更會所建議的明顯降低;相比當局於二零一九公佈的都更法案諮詢文本也為低。

二零一七年八月時任都更會第三專責小組協調員葉兆佳稱,都更會大會通過舊樓重建業權比例分為四級,其中樓齡少於三十年的樓宇重建比例建議為100%,三十至四十年為90%,超過四十年或涉及重大公共利益等特殊情況的重建比例為85%。

網絡廣告套餐特惠中

而據諮詢文本,樓齡三十年或以上至四十年以下的樓宇,同意重建比例建議為90%;樓齡四十年或以上的樓宇為80%;而被當局列為殘危或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇,須徵得至少60%的業權人同意。

蘇文欣表示,如果將百份比降低至80%,發展商會很容易做到「強拍」,例如一些建築物只有20個口單位,只要取得16個單位的同意就可以。除非發展商開出的條件理想,不過,不少祐漢區及北區的舊樓,400呎只值200萬,如此就會出現很多問題。他表示,同意法案建議因公共安全而要重建的業權百分比為至少60%,但一般舊樓重建的同意百分比不應低於90%。

他提到,強拍對業主不知所蹤的情況有用,但有些業主是「打死都不肯搬」。有一部份街坊很希望「攞返間屋就得」,尤其年紀較大的人士,但問題在於法律能否做到「樓換樓」?如果將來都更是要由私人推動,他擔心日後會導致業主不要賠償只能被迫遷,所以法案應該要處理賠償的原則,用周邊樓宇市價等因素去計算,而法案亦應該賦與業主在「攞返間屋」、提供暫住以及賠償之間有選擇權。

以人為本才是都更

「拆屋不是都更,以人為本才是都更。」蘇文欣認為,法律中要向業主提供更多社會服務,例如香港引入市區重建社區服務隊,為受市建局重建計劃影響的居民提供協助及輔導;根據二零一一年二月香港政府公布的《市區重建策略》,社區服務隊由市建局撥款五億元成立的市區更新資助。

蘇文欣表示,澳門應引入社工隊,向街坊解釋個案,關心每個獨立住戶面對的問題,包括讓其認識新的居住環境,以及可用逆按揭計劃等方法去處理問題。他認為,政府應在重建過程中為長者提供一條龍服務,並研究如何幫助老人搬屋,做到無縫接駁。

業主應在重建當中享有最大權利,但他擔心,在本澳實施都更過程中會有很多「走盞位」,例如在香港,過去發展商用很多手段去「迫遷」居民,政府亦在一些個案中實施「斷水斷電」,除了在處理業權重建百分比問題之外,澳門政府實有責任維持都更過程的公平公正,在各方面作出介入。