政研局公佈五階梯房屋規劃與實施 力求建立能「基本」解決居民住房問題的制度

2022-02-25 五階梯房屋政策多面睇 每週專題

文:論盡採訪組

時間:2022年02月26日 12:12

政策研究和區域發展局(下稱:政研局)於一月公佈了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》(下稱:研究)。研究推算出五階梯房屋,即社屋、經屋、夾屋、長者公寓以及私人房屋的未來的需求數量。以二〇三〇年為界,當局預計屆時的社屋需求比現時增加3,100間,而未來可提供社屋數為6,150間,故「社屋供應量充足」;同期,經屋需求則增23,000間,而未來可提供經屋數為23,950間,「基本達到二〇三〇年供需差額預測數」。

在夾屋方面,研究推算於二〇三〇年夾心房屋的需求數量為10,100間,未來五年擬規劃興建夾屋7,000至10,000個單位。又指,特區政府在不影響現有公共房屋建設所需用地的前提下,將陸續啟動夾屋興建。有關長者公寓方面,研究推算出長者公寓由現在至二〇三〇年的需求為3,400間。目前已推出長者公寓先導計劃可提供1,815個單位。在私人房屋方面,當局則推算出由現在至二〇三〇年私人房屋需求估算最大值為25,600間。

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澳門半島樓宇多為低層住宅。(資料相片)JPG

該局表示,特區政府將着重有序落實五階梯房屋政策,加快相關制度建設,推進房屋規劃、申請審批與建設工作,平衡公私房屋發展,促進五個階梯之間「有效」銜接,「力求建立能基本解決居民住房問題的制度和政策體系」。

政研局並沒有以新聞發佈會形式來公佈該研究,只發了新聞稿以及在其官方網站上載了該研究以及委托澳門大學所做的《澳門未來房屋需求研究》——五大類房屋需求估計摘要文本。

政研局在其新聞稿指出,澳門特區公佈的《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃(2021-2025年)》(下稱:二五規劃)已明確提出「有序推行階梯房屋政策」,包括落實公共房屋供應計劃。又指,房屋研究對澳門現有房屋政策進行系統化梳理,在對比、分析了澳門過去40年人口變化與房屋供應,並考慮影響房屋需求的主要因素,特別是人口因素的前提下,對未來五階梯房屋需求作出預測,以作為未來房屋供應規劃的依據。同時,房屋研究也參考了澳門大學等機構最新的研究成果。

 

祐漢一段多舊樓,當局已啟動位於更新該區其中七幢舊樓。(資料相片)

現存四大問題:
部分居民基本住房需求未能滿足、 置業負擔能力相對下降等

研究亦指出澳門房屋發展存在的問題:房屋供需結構性不平衡、部分居民的基本住房需求未能滿足、樓宇老化嚴重及本澳居民置業負擔能力相對下降。

研究指出,現時澳門住宅單位總體空置率約為7.0%,截至二〇二一年六月底,澳門住宅單位總量超出實際住戶數量,空置單位有16,655 個。當中,空置單位主要以大型單位為主,例如150平方米或以上的單位空置率約為17.2%,居民相對較難負擔這些大型、價高的單位,反映出澳門的房屋結構與功能性分佈未能滿足居民的實際需求。

據研究,經屋正在加緊興建,但實質的供需矛盾依然存在。一方面,計分排名靠後的經屋申請者,依然較難購買到經屋;另一方面,一些收入水平超出經屋申請資格上限的人群,購買力未能追上私人樓價升幅,是故出現部分居民的基本住房需求未能滿足。

截至二〇二一年六月底,全澳40 年及以上樓齡的住宅單位共有32,194 個,佔總體單位總數約13.5%,主要集中於新橋區等。舊區樓宇殘舊老化問題嚴重,設施落後,缺乏維護修繕,嚴重影響住戶的生活素質。

研究又稱,由二〇〇九年至二〇二〇年樓價升幅大於同時期本地居民月收入中位數升幅的三倍。住宅單位每平方米實用面積平均價格由二〇〇九年的23,235 元上升至二〇二〇年的105,064 元,升幅約352%,而本地居民月收入中位數則由二〇〇九年的10,000 元上升至二〇二〇年的20,000 元,升幅僅為100%。

青洲坊經屋是澳門半島較大的經屋群。(資料相片)

五階梯房屋至二〇三〇年的需求數量

是次研究逐一推算出五階梯房屋未來的需求數量。其中,在社屋方面,研究推算出二〇二五及二〇三〇年社會房屋所需總量的區間中值分別為17,394及18,166間,扣除現時社屋總量15,037間,其供需差額分別為2,350間(二〇二五年)及3,100間(二〇三〇年),而未來可提供社屋數為6,150個,其中在建單位有2,100個,規劃中單位有4,050個。因此,未來社屋供應量充足。

在經屋方面,研究推算出二〇二五及二〇三〇年經屋所需總量的區間中值分別為57,399及59,949間,扣除現時經屋總量36,963間,其供需差額分別為20,400間(二〇二五年)及23,000間(二〇三〇年),而未來可提供經屋數為23,950個,其中在建單位有3,017個,規劃中單位有20,933個;而此供應量大於二〇二五年供需差額預測數,因此也可基本達到二〇三〇年供需差額預測數。

有關夾屋方面,研究推算出由現在至二〇二五及二〇三〇年夾心房屋的需求數量分別為5,400間(二〇二五年)及10,100間(二〇三〇年)。特區政府在不影響現有公共房屋建設所需用地的前提下,將陸續啟動夾屋興建。未來五年擬規劃興建夾心房屋7,000至10,000個單位,並爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

據當局,夾屋的定位是經濟房屋和私人住宅之間的房屋類型。它為居民提供一個新的置業選擇。

至於長者公寓,研究推算出長者公寓由現在至二〇二五及二〇三〇年的需求區間中值分別為2,800間(二〇二五年)及3,400間(二〇三〇年)。目前已推出長者公寓先導計劃可提供1,815個單位。據當局,長者公寓優先向居住於舊式樓宇的長者提供具無障礙條件及長者配套服務的租住單位。租住長者公寓的長者經濟上需要有適當的承擔能力。