特首賀一誠曾表示，澳門簡單低稅制有吸引力，不少內地企業有意來澳設總部，但澳門欠缺甲級寫字樓，故當城市總體規劃出台後，歸納一個區域發展CBD（中央商務區），興建甲級寫字樓，讓內地企業選擇來澳門發展總部經濟。總體城規諮詢文本也提到：「構思發展多個商業圈，助力本澳開拓高端產新核心，把握橋頭經濟新機遇，促進經濟商度多元，提高城市經濟韌性及綜合競爭力，配合未來經濟戰略發展，推動粵港澳大灣區產業新合作。」
理想是美好的，但具體又要如何落實？一直未見政府交代有何打算或研究。除了特色金融外，有發展潛力的本地產業最缺乏哪類空間和硬件配套設施？同時，總規亦明言要「抓緊大灣區機遇」，若他朝輕軌接通橫琴後，產業會否外移導致影響辦公室需求？政府有否評估過？如此種種，都未見總規草案就商業區的建議有對症下藥。
分佈零散缺群聚效應 與政府政策「斷鏈」
事實上，社會對於慕拉士大馬路一帶的工廈被劃為商業區亦有質疑。
城規師林翊捷指出，總規草案的商業規劃十分零散，無法產生聚集效應，吸引不了大公司落戶澳門，難以發展特首賀一誠提出的總部經濟。
林翊捷指，現時總規草案的商業區分佈零散，發揮不到集聚效應，「大公司老闆一睇呢個佈局，就唔會嚟」。因為所有大城市的商業中心區都是集聚佈區，即使並非高樓大廈，但亦不會如此零散分佈。而甲級寫字樓是要求的，亦需要很多配套，例如酒店，消費場所，以至公共設施的規劃設計，檔次高很多才能配得上大公司領導層的品位和格調，「所以慕拉士係絕對做唔到的。」
「例如一些三尖八角的地塊喺無得傾嘅，甚至停車場都有要求，老細唔會停在大街上等入停車場的，大廈裡面要有老闆專用電梯，全部都係有要求，而唔係建一幢，而是要建一群，人哋要睇到咁樣既商業中心規劃，才會來澳門投資建甲級寫字樓，那些大公司才會留在澳門。」
《總規》草案建議將市內工業遷至四個工業區，但青洲跨工區已沒多少土地。
事實上，社會對於慕拉士大馬路一帶的工廈被劃為商業區亦有質疑。工廈的業權問題要如何解決？現有的工業區能否容納現時分佈各區的工廠？如果要為工廈變商廈政策鬆綁，究竟應改的是土地用途還是工務局的《都市建築總章程》？事實上，目前租金相對低廉、地方闊落的舊工廈已是一個又一個的綜合商業活動場所，不少中小企辦公室及其他產業活動都寄居於此。在毫無相應措施下抛出工廈用途轉型旳建議，最後只會刺激租金再次飇升，令各中小企業受害，未見其利，先見其弊。
林翊捷也指出，城市規劃的基本邏輯是「政策指導規劃，規劃引領發展」，但今次的總規草案很明顯是與政府的政策「斷鏈」，亦做不到賀一誠所提出的發展構想。「這份諮詢文本沒有體現到澳門未來想做的事，我覺得呢個係整份總規草案最大的弱點。你話想做商務，到底想做什麼商務？想工業轉型，轉型成為什麼？同樣是工業設施，擺石油氣是工業設施，做杏仁餅都係工業設施。你唔確定做什麼產業，點樣配套空間呢？」
新城B區亦有一片商業區。資料圖片
現時原海洋世界用地擬規劃為商業區，但社會有不少反對聲音，認為更適合規劃為海濱綠化休憩區。林翊捷認為，原海洋世界用地與南灣湖有視覺連繫，只是一橋之隔，如果可以聯同新城C區，甚或新城D區打造為澳門的商業中心區，或可產生群聚效應。政府要發展總部經濟作為澳門的經濟支柱，需要有更多思考，包括澳門的實際情況是否可行？規劃上能否做好配套？如果做不到就要修訂政策。「如果行得通，係財路的話可以做，其他地方亦可以做公園，如果呢項政策是注定失敗，咁不如用來種草好過。」
