即時報道都更突襲式諮詢
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傳新澳門協會提都更法意見書

即時報道都更突襲式諮詢

文:論盡採訪組

時間:2019年12月9日 17:17

傳新澳門協會向政府提交《澳門都市更新法律制度》意見書,該會對政府繞過本澳都市更新的法定諮詢機構—「都市更新委員會」及已外判的《澳門都市更新研究顧問服務》,且於政府在今屆任期完結之前「突然」作出諮詢的做法感到遺憾,更擔心部門的各自為政會影響社會對政府落實都市更新的信心,令已拖延多年的都市更新無法落實。

另外,該會建議,重建份額百分比宜緊不宜鬆;本澳徵收應協調仲裁不強拍;定樓換樓等最低補償標準;訂標準資助實現唐樓長者無障礙居所及出行;公屋政策要針對唐樓長者需求;都更須詳細規劃配合。

傳新澳門協會意見書全文︰

首先,本會對政府繞過本澳都市更新的法定諮詢機構—“都市更新委員會”及已外判的《澳門都市更新研究顧問服務》,且於政府在今屆任期完結之前“突然”作出諮詢的做法感到遺憾,更擔心部門的各自為政會影響社會對政府落實都市更新的信心,令已拖延多年的都市更新無法落實。

就《澳門都市更新法律制度》諮詢本會有以下具體意見:

一、 重建份額百分比宜緊不宜鬆

本會不同意文本建議百分比降至樓齡四十年或以上的樓宇,下調至八成業權人同意可重建;尤其被權限部門認定為殘危及或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇,僅需六成業權人同意重建的建議

儘管其他地方的實踐經驗表明,由於舊區業權複雜,不降低業權百分比難以落實重建,此外,樓宇保養對住戶日常使用和出售價值影響遠大於商戶,故經常出現商戶不同意重建的情況,儘管住戶人數遠多於商戶,但若以業權計,商戶業權比例(以價值計)卻遠較住戶更高。但文本建議,既非都更會建議,也非政府二零一一年向立法會提交《舊區重整法律制度》的方案,即指定重建區由政府主導七成同意、私人主導八成同意,以及非指定重建區九成業權同意。文本也沒有充分解釋對殘危樓宇重建業權大降至六成的原因和理據。

故本會認為,在符合一定樓齡或條件下,可適當下調重建業權百分比,宜緊不宜鬆,故都更會在二○一七年八月決議向政府提交的方案,即樓齡三十年以上為九成業權、樓齡四十年以上或殘危樓宇為八成五作為去律初期試行的基礎,並在法律生效後適時再作檢討,以便在公共利益和業權保護間取得平衡。

二、 本澳徵收應協調仲裁不強拍

特區政府二零一一年向立法會提交《舊區重整法律制度》已提出,對於剩餘業權必須通過充分協商溝通也無法達成共識下,才應依法啟動法定調解、強制仲裁及司法上訴機制,徵收剩餘業權及訂出補償,以該剩餘業權的少數業主的權益得到最大的保護。故本會強調本澳不應實行強拍機制,而應該以《舊區重整法律制度》的調解、強制仲裁及司法上訴機制,來保障剩餘業權人的權益。

三、 定樓換樓等最低補償標準

“都市更新”的核心目標是要改善居民的生活質素,故本會認為,樓換樓應為居民法定補償方式之一,當然考慮到不同住戶的自身需要,業權人可因其情況自行選擇其他的多元補償方式,但為確保小業主的權益得到保障,政府有責任制訂補償的最低標準及具體計算方式,避免業權人在談判時處於不公平的弱勢位置而權益受損。

四、訂標準資助實現唐樓長者無障礙居所及出行

目前本澳三十年以上的樓宇多達5,173幢,當中大多數為樓梯唐樓,隨著本澳進入老年化社會,不少居住在舊區的老人家早已習慣了社區的生活環境,但隨著年紀漸大、行動越見不便,每天上落舊樓樓梯已成為他們日常生活最大的挑戰和困擾。對這類長者因擁有物業,不能申請公屋,更沒有能力購買有電梯的私人樓,本會認為特區政府應該制訂明確的支援政策及技術標準,以政策協助唐樓做好保養維修,並加裝樓梯機、電梯、甚至街區共同電梯等,並應主動上門協助長者在家中安裝無障礙的友善生活設備,減少長者家中發生意外,真正實現長者“原居安老”的施政方針!

五、公屋政策要針對唐樓長者需求

從整體房屋政策而言,無論是對於上述提到的居於唐樓的長者,還是對一些資產超過社屋上限,但因沒有收入而不符合經屋收入下限,被無理排除在本澳公屋政策的“三無長者”(無屋、無資格申請社屋和經屋),當局有必要理順政策邏輯,推出一些包括長者公屋或終身租用權的長者公寓等,以回應長者們的住屋需求。

六、都更須詳細規劃配合

本會認為,通過制訂整體城市規劃及落實分區詳細規劃,在祐漢等舊片區,在不提升人口密度及其他限高法律的前提下,可以適當放高,將低層樓宇集中成高層,並增建更多停車場、社區設施及綠化空間,改善區內居民生活環境,對於有剩餘地積比的單棟舊樓,也可通過都市更新有限公司作顧問統籌、提供暫住房等,協助小業主自發重建改善居民的生活質素。