新一批規劃條件圖草案現正公示，公示期至5月17日，共有12個地段，當中包括位於約翰四世大馬路、接近六十年歷史、澳門第一批高層住宅莉娜大廈。城規會委員林翊捷表示，莉娜大廈曾經是澳門南岸天際線上一個重要標記，作為西方建築潮流對澳門影響的象徵，莉娜大廈有相當的價值。
由於這類的現代建築除了外觀，內部結構也有巧妙之處，採用保存立面或只保留某些部分這類折衷的手法是無意義的。「所以，如果放在澳門的機制上來說，主要不是城市規劃的問題，主要討論點不在用途、外形、高度、街道景觀，而是要麽全幢保留，要麽全幢拆掉，這是一個比較純粹的保育問題。」
莉娜大廈佔地500平方米，樓高十三層共44.05米；地面層為商舖，其上十二層為複式住宅共24個單位。規劃條件圖草顯示，重建樓宇最大許可高度為75米，非工業用途。
林翊捷表示，五十年代是澳門由戰後復興的時代，經濟發展談不上很快，新建築不算特別多，知名的建築有南灣舊法院、新花園泳池、南灣填海區一帶到六十年代才發展起來，萬勝大廈、舊葡京等高層建築出現。
因此，莉娜大廈曾經是澳門南岸天際線上一個重要標記，其設計非常簡潔，這種設計受到當時現代主義建築潮流影響，更有甚者，一般認為莉娜大廈的設計是參考了現代主義建築大師柯比爾的馬賽公寓。例如，莉娜大廈的正立面與馬賽公寓就很相似，有方格形的設計與空心磚；莉娜大廈還有一個很重要的特點，就是二十四個住宅單位全部都是複式，即每個單位內都有上下兩層，這個也是馬賽公寓的設計特點。可以將莉娜大廈理解為二十四座兩層式小別墅立體疊起來。
馬塞公寓是1952年建成，是建築大師柯比爾在法國馬賽一個高層集合式住宅的嘗試。五十年代初的歐洲都在處理戰後重建的問題，戰爭結束後，城市被毀，土兵復員，難民回流，嬰兒潮等情況湧現。利用較少土地和建築成本，興建可容納大量人口的高層集合式建築視為一條出路，於是法國做了馬賽公寓這個嘗試，除了住宅還有幼稚園、商店、郵局、泳池等設施作立體組合運用，雖然建成後法國人並不喜歡。
圖片來源︰遺產學會
事實上，在澳門當時的華人社會，對莉娜大廈也有很大意見，譏諷其方正、簡潔的設計為「神主牌」，直至之後澳門現代建築開始盛行，外形類似的建築相繼出現，似乎市民不再感覺到其設計兀突，反而融入了城市景觀之中，不察覺到它存在，「神主牌」的綽號只有老一輩人才知道。作為戰後西方建築潮流對澳門影響的象徵，莉娜大廈有相當的價值。但同樣面對著很多現主義建築普遍的困境。
林翊捷說，普遍民眾對有歷史感的建築抱有好感，例如南灣舊法院，事實上它只有五十年代初的建築，折衷主義。而政府對戰後的建築物的保育意願亦不是太大。但早期現代主義提倡是盡量少的裝飾，當時被認為設計前衛，但今日普羅市民看來就沒有歷史感和特色，這種情況不單在澳門如此，即使在建築大師林立的日本也是如此，50至70年代很多優秀的現代建築被拆除，而當中住商建築的保存又比公共建築困難。而好像莉娜大廈這類現代建築除了外觀，內部結構也有巧妙之處，採用保存立面或只保留某些部分這類折衷的手法是無意義的。
圖片來源︰遺產學會
「所以，如果放在澳門的機制上面來講，主要不是城市規劃的問題，主要討論點不在用途、外形、高度、街道景觀，而是要麽全幢保留，要麽全幢拆掉，這就是一個比較純粹的保育問題。這就是三個方面的問題，政府、業主、民間有沒有足夠的聲音去要求保留？我在這裡不敢斷言有或冇，但總體狀況不容樂觀。」
