澳門近年快速發展，高樓大廈處處可見，城內部分舊區愈顯頹敗。然而，若由註冊城規師胡玉沛來分享舊區的美好，恐怕花上幾日都聽不完。一講到街區「好嘢」，由舊區的歷史、人物、非遺文化到建築美學、曾出現的流行文化，這個深耕社區旅遊十年的「探索號文化旅遊」創辦人是如數家珍。
胡玉沛又表示，從自己主打高端客製旅遊服務的經驗可見，本澳舊區對外國旅客甚具吸引力。在舊區活化前，探查區內的歷史底蘊至關重要，而在區內活動更應體現該區的在地歷史價值和文化內涵，確保其「原真性」（authenticity）。「我不想在荔枝碗見到『 let it go, let it go』，即是『冰雪奇緣式』的溜冰場。我們要避免將全球一體化的、商業性的，但跟澳門完全沒有關係的一些品牌或者吉祥物進駐社區，變得有些九唔搭八。」
特區政府早前公佈由博企負責活化城中六個包括舊街道在內的片區，亦只交代了部分活化內容。然而，有些項目卻備受質疑，甚至引致破壞之嫌。
胡玉沛：我不想在荔枝碗見到 「Let it go」
曾任文化遺產委員會委員的胡玉沛，在訪問甫開始便分享自己現時對各博企所公佈的活化項目的意見。
對於博企初步公佈的內容，胡玉沛坦言，不想見到的擔憂出現了。「荔枝碗為例，我不是針對某一間博企，我不想在荔枝碗見到 『Let it go, let it go 』，即是『冰雪奇緣式』的溜冰場。」在舊區擺米奇老鼠、哈利波特或Hello Kitty會吸引人入區，但這只是一種煙花式的活動推廣，難以體驗在地文化。
他又以首爾為例，當地在活化一個社區、街區時，會有意識將些店鋪「原汁原味」保留，確保在活化之際不失原真性。例如首爾的一條街原是賣文房四寶而出名的，在活化該街時當局要求店鋪數量有一定比例與文房四寶產業有關，提供文創或工作坊體驗；當地街上招牌亦有所規定，這樣才能保持街道氛圍。同樣，博企在為片區策展活動或項目時也須注意保留原真性。
不少長者喜歡在舊區內的休憩區聊天。
舊區內涵豐富 毋須外求
本澳具五百年以上海上絲綢之路的滄桑歷史，造船業亦可追溯回到十八世紀中葉、中美貿易首次航海的中國皇后號；路環還有許多打海盜的歷史，「這些歷史底蘊都可以轉化為活動。」舊區內涵豐富，胡玉沛認為毋須外求。「澳門不需要米奇老鼠去????佢哋（旅客）過嚟」，澳門只需要用全世界獨一無一、刻有中文字的巴洛克教堂便能吸引旅客來看，「 但是，其實沒有人知道，政府則不提呢啲嘢。」
疫後，很多旅客來澳尋找的絕對不只是走馬看花。胡玉沛指出，不少歐洲或東南亞旅客專來澳門「朝聖」或看舊區曾出現流行文化元素，看教堂、墓園如馬禮遜及錢納利的墓、看關於「占士邦」電影在澳的足跡。李小龍《精武門》、梅艷芳和張國榮所拍的《胭脂扣》等亦曾在澳取景，不少旅客認為引人入勝。
他又認為，博企在活化城區時亦應留意曾在澳出現過的流行文化，至於能否深入調查舊區的底蘊，這便要視乎「有沒有心」。本澳有很多家底，「但唔識脫角、唔識善用。」內地連名人只不過是跌過腳毛而已，都說有關係 ，「澳門擺明有孫中山、有葉問，為什麼不說？」
以博企思維活化片區，或致商業味濃？胡玉沛坦言，希望如特首賀一誠所講，當局不是說完全放手，會設系列規範、遊戲規則以及活化的範圍可以去到多大。其實，市民亦留意到大時大節時 ，除了見到裝飾外，亦見酒店酒保在街上表演或請桌球大師落場 ，「這些是一剎那而已，有時還好似有啲淘寶貨仔嘅感覺。」
現時在其他地方好流行的「沉浸式」劇場，非在室內表演，完全是結合了街道環境 、內容無論是鬼故、懸疑的案件，均是在社區出現過或者傳聞過的元素， 透過一些文藝的方式和燈光設計演活出來。除了光影之外，亦可從手作體驗性的活動著手如木雕，讓旅客嘗試以木雕做出本地世遺地標如牌坊、麥麥等，胡玉沛表示，自己亦想見到這類項目的出現，以延長旅客的留澳活動時間。若活動能做一個季度、持續性的更為理想，一來需時發酵才能看到效果，二來業界需時推廣。
與本地藝團合作
博企要市場推廣，向政府交數，胡玉沛認為是無可厚非的，同時亦辛苦了博企。「博企應不用急於一時，應先看看每一個社區的軟件，看看我們的家底，澳門是一個卧虎藏龍的地方 。」
他又指，每個社區不乏歷史與文化底蘊，亦有創意團體及組織在耕耘，亦有人在舊區做「劇本殺」，這些活動已經夠充分體現本澳的歷史。博企應與這些在地團體進行溝通， 「坐下來、談一談。」嘗試一起合作，這樣才可以演化出具本澳特色的東西。
當日訪問與胡玉沛約在康公廟前地進行，該廟宇接近十月初五街與草堆街，而這兩條街也屬博企活化的區域之一。他沿著草堆街走過來與記者在康公廟前地會合，手上拿著一張舊新建築相映的圖片。
城規師胡玉沛認為，本澳舊區在地故事已具吸引力。
再拆無根
訪問期間，胡玉沛又向記者展示草堆街新舊建築物之間形成的違和感。「如果再這樣下去的話 ，十月初五街、 草堆街、 關前街就不會再是澳門原本體現的建築風貌」。本澳現三千八百多棟的建築物建成超過三十年或以上，內港區一帶更為集中，當中包含了不少具嶺南特色的柱廊式建築。若讓舊區特色長存，就需有法律保障。以新加坡牛車水就是一個很好的例子， 因為當年李光耀就認為，若這樣拆下去不可行，雖發展得很好，但擔再拆下去城市則「冇咗個根」。
胡玉沛又認為，活化街區的同時延續到它歷史及文化，規劃手段是必須。除了是世遺之時其實周邊的歷史風貌、特色的街區也必需儘快作出保護和維護 。
賀一誠在競選時來過十月初五街一帶，亦認同這裏具有特色。「 但是，這些特色是會隨之，真的倒下就倒下、散掉就散掉。」現時除了世遺核心保護區以至緩衝區的建築物須由文化局提意見外，基本上其他老街的建築業權人若想發展，只要符合現行的建築規定，便可改舊建築的外形。
當說到舊區必然涉及保育，惟不少特色舊樓買少見少，當局亦未仍採取果斷措施阻止。城市的舊對整個旅遊及居民的意義及情感，政府是否充分理解亦存疑。
胡玉沛亦坦言，當局的不重視是事實。現在不少地方千篇一律，正因缺乏一種在地歷史研究。澳門有很多歷史研究，無論口述歷史、 學會等等，亦有一定的出版物及研究，但暫時似未看到這些研究可從書本上和學術上轉化成發展建設之需。
自明朝以來，整個內港區歷史已有四百五十年，無論是圍里文化、海上的貿易、海關，都不乏故事。市民需要的不是水泥牌坊、假古董。以內港為例，其故事亦可用於街道美化的設計上，如鋪石仔路或者是設計圍欄都可與區內故事結合 ，惟本澳見不到。在歐洲甚至連坑渠蓋都可以是一個藝術品，正因其與社區的歷史可相結合，「這些歷史風貌，你（社會）再不保留，基本上是這個特色會越來越少。」
文化局對舊建築物的態度輕率，如對草堆街幢三層高建築，連立面都不保護？他認為，當局應揮別一直沿用的自由裁量權。雖然文化局已大力推動評定文物清單，但步伐趕不上社會發展。「我希望文化局能夠和工務部門聯手，儘快以十月初五街做一個試點，先做一個城市設計指引出來，去力保這些歷史街區的風貌，如果不是的話，就為時已晚了，現已越拆越多。」
胡玉沛認為，舊區內的新舊建築物之間存違和感。
胡玉沛批城市設計指引
「只聞樓梯響」
曾任兩屆城規會委員的胡玉沛又坦言，另一讓自己痛心的事便是城市設計指引一直「只聞樓梯響」。如何保存舊區的東西，政府是責無旁貸。「 已經接近十年，一直以來我窮追猛打這個城市設計指引，仍只不過是『只聞樓梯響』。」文化局要儘快為特色街道制定哪些建材能用，但要有選項，例如是否必須做百葉窗以保存嶺南中西文化並重的建築特色。
胡玉沛不認同城市設計指引致發展障礙，認為若有指引來保護歷史風貌，便可避免當局的自由裁量權，不需要按個案論斷。以草堆街為例，可先點算該街的建築物有多少棟，如有十棟是需要立面保留的，其餘的則可以按指引、照著街區所賦予的、可選擇的建築構建選項，讓業權人去選擇開發強度。
當局曾表示，要先有城市總體規劃及各區詳細規劃，才跟進城市設計指引，但胡玉沛不認為要按這次序，「因為本身已經是刻不容緩⋯⋯十月初五街、關前街一帶就是我們原真的澳門，而在火船頭街一帶的拱廊越拆越少。」
他又指，當見到舊街新建的大廈裝有百葉窗時自己會感動，這或因建築師和業權人「有sense」，但這是很需要靠有心的業權人有這個sense ，去維護舊街建築的特色。
跨部門制定舊區活化全盤計劃
政府對整個舊區的態度或舊區發展的方向或定位是什麼？他表示，現在博企純粹是一個履行的社會責任，但是中長期來說仍需要政府跨司、跨部門，有決心去制定一個舊區活化的全盤計劃 。
胡玉沛直指，當局十幾年前已經講「點線面」，但到現在仍講「點線面」。以內港為例，似常錯過發展最佳時機。當局常強調內港「黑暗期」將至，然而，每次黑暗期或純粹因路面鋪瀝青、治水建泵房、輕軌掘路等。為什麼當局在發展基建時何不能將舊區活化一併做？做泵房時為何不一併跟進內港碼頭租戶面對的困境，這些租戶面對的問題由回歸到現在都未解決。「 他們想轉型，但轉不到。連想翻新牆也不行，為什麼 ？業權不是屬於他們的 ，只不過有一個叫使用權」。
他又認為，回歸之後除了十六浦渡假村大型發展之外，「你看到其他二十多個碼頭何去何從？ 」若想做好舊區活化必須要和基建同步，在跨司、跨部門合作，不應封一條路只為做一事，「掘路掘足半年，其實半年至一年，可以做到很多事。」
