舊區是本澳的核心、到處充滿本地歷史和文化獨特魅力。特區政府在二〇〇四年提出舊區重整，一晃近廿年過去，昔日重整口號到今日的更新、活化，從舊區政策箇中演變，或可一窺當局對舊區發展的方向及態度。
一、舊區問題的源起
疫病防治與城鄉開發
澳門的城市發展源於十六世紀葡萄牙人的地理大發現，葡人於東亞進行貿易活動，最終經過與明帝國幾十年的磨合之後，在中國獲得澳門這個貿易根據地。這個古代城市建立之時，本地人口稀少。澳門自明代中末葉開埠，至清代鴉片戰爭，一般估計城中人口一直維持在數千至三萬餘之間。
清末社會動蕩，使澳門移入人口大增，但同時在亞馬留事件前後，澳葡佔領了澳門半島北部，並逐步佔領氹仔、路環，澳門發展空間亦增大。面對人口問題，澳葡當局首先要處理的是新佔土地上華人村落的改造問題，包括在望廈村的稻田上開通高士德馬路、拆建進教圍、遷出龍田村等等。大量人口遷入為城市空間帶來壓力，也帶來傳染病等衛生問題。因此，十九世紀末至二十世紀，澳門半島北部經歷了一波由鄉村到城市的發展時期。
現代化城市的重建議題
在二十世紀來臨之前，能夠採用的建築材料不過就是石、木、磚。澳門位於華南地區，建屋一般是三種材料並用，以石造基礎、以木造橫樑和樓板、以磚造牆柱。在這種技術限制之下，一般民房只會建一至兩層，偶有三層。木、磚等材料經過幾十年時間就會朽壞，因此需要大修，也有重建，但由於上述的技術限制，修建之後與原建築相比變化並不會太大。進入二十世紀初期，鋼筋混凝土、電力、自來水、排污渠一一進入澳門的尋常百姓家，居住形態也起了根本變化。
二十世紀上半，傳統的磚木結構與新的鋼筋混凝土結構開始混合使用。二戰之後，全球為快速解決戰後重建的問題，鋼筋混凝土在民用建築中被普遍使用，由於技術改進，三層以上的民宅開始在澳門出現。一九五五年，澳門登記局跟隨葡萄牙的法律，開始對物業進行樓宇分層登記。到了六、七十年代，技術、法律條件完備，工業帶動澳門經濟發展，澳門三層以上的集合式住宅如雨後春筍建成，今日舊區可見大量五至七層高的步登式「唐樓」，即在當時成為主流。
本澳的舊式建築物越來越少。
二、舊區重整政策
二〇〇四至二〇一三
舊區重整概念的提出與推動
由於「唐樓」——即現行法規所指的M級樓宇（最高七層，20.5米高），是由六、七十年代開始大量建成，到了澳門回歸初期，這批建築樓齡逐漸超過四十年。然而，早期對於鋼筋混凝土建築公認的技術壽命是五十年。在第一屆澳門特區政府的任期之內，須思考這舊區重建的問題，客觀上是一個很合適的時間點。舊區問題的處理，成為時任特首何厚鏵在二〇〇四年競選第二任行政長官時的重要政綱。能夠在當時提出處理舊區問題，是澳門政府罕見有遠見、有魄力、有政策思維的一步。這個舊區政策被命名為「舊區重整」。
舊區重整政策開局可謂形勢大好，一個正確的政策方向、一個民意支持度高的政府，加上在賭權開放之後一波經濟榮景。有政策、有民意、有財政支持，放在世界哪一個地方，推動舊區重整都應該是十拿九穩，特首何厚鏵和他的執政團隊也顯得很有信心。甚至在配套法律尚未完成的時候，政府已經指定以祐漢新邨作為試點——一個涉及七個街區、五十棟唐樓的社區。如此大量的私人物業要進行重建，法律問題毫無疑問地成為焦點。在第二屆特區政府開始履職時，不單舊區重整法律未有方向，今日對城市發展非常重要的城規法、文遺法、新土地法更是連概念都沒有。
舊區重整政策的得失
由於沒有其他相關的法律去支持，因此，後來政府拋出舊區重整法律制度草案，包括一些城規、文遺保護、土地批給的條文。該制度設計中最關鍵的兩點：一、以價值單位作為重建補償的方式，其具體的操作，是於重建時將業權人的業權轉換為等值的價值單位，形成類似金融票券一類的東西，待重建之後，業權人再以價值單位換回實體的物業；二、市場操作，價值單位類似於金融票券，所以它的價值會在過程中變化，那就是重建項目會以拍賣形式，讓私人發展商出價競投，概念上競投價值高，價值單位會隨之升值。這是一個很有創意的制度。
由二〇〇四年何厚鏵提出概念、到二〇〇五年成立舊區重整諮詢委員會、二〇〇六年歐文龍事件爆發、二〇一一年《舊區重整法律制度》法案提交立法會、二〇一三年政府撤回法案。舊區重整政策為何最後功虧一簣？
前段述及舊區重整制度的兩大特點，其實也是最大的兩個弱點。首先，價值單位概念很有創意，但操作起來很複雜，一般市民難以完全理解，也就很難形成一個強大的民意迫使政府推行到底；其次，市場操作，當時正值本澳房地產的繁榮期，也是各種監管法律未成形的當下，對發展商而言，澳門遍地黃金，要到舊區逐家逐戶「收樓」，時間成本高、不確定性大、更有可能促成社會事件⋯⋯。
另一方面，就小業主而言，當時周邊地區重建新聞，滿目都是發展商及相關利益者對小業主的不規範行為。「我哋點同大發展商鬥？」是每一個小業主的心聲。結果，二〇一三年的夏天，立法會會期結束之際，全城矚目的城規法、文遺法、新土地法條文都得到細則性通過，完成立法程序，《舊區重整法律制度》法案卻被政府撤回。
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三、都市更新的提出
二〇一六至二〇一九
說不清的原因
在舊區重整法律制度被政府撤回之後，政府亦於二〇一四年註銷了舊區重整諮詢委員會。取而代之，特首崔世安領導的政府提出都市更新的新概念。當時政府表示，都市更新將是「更積極開放、更靈活廣泛、更高層次」。
口號已提出來，但具體執行細節中，都市更新與舊區重整到底有甚麼本質上的差別？這亦是本地社會對都市更新政策提出的重大疑問。這個問題，直到當屆政府於二〇一九年底任期結束，都沒有一個確切的答案。
三頭馬車
在這段時間，特區政府在都更方面亦非一無所為，於二〇一六年三月成立諮詢組織都市更新委員會，以現運輸工務司司長羅立文為主席；二〇一九年四月成立都市更新股份有限公司，以行政會委員林金誠為董事會主席；二〇一九年十月對《都市更新法律制度》進行公開諮詢，由行政法務司司長陳海帆牽頭。
上述三件事、三個人，在政府的行政架構上互不統屬，卻都各自握有構成都更政策的重要部分。
四、都更在瘟疫蔓延時 二〇二〇至二〇二三
二〇一九年底，特區政府換屆，特首賀一誠剛上台就遇上新冠肺炎疫情，防疫誠然成為整個特區上下最重要的議題。到《都市更新法律制度》法案出現在立法會，已經是二〇二一年十二月，這個法案最終於二〇二三年六月生效，成為現行《都市更新法律制度》。
直到都更法法案面世，市民才能真正比較其與之前的舊區重整法法案的差異，也就是口號之外，政府真正做了甚麼政策轉向。
其差異在於：一、政府主導，雖然都更法容許私人開展重建，但操作上諸多細節皆由政府及公營的都更公司所控制；二、聚焦於重建，由於城規、文遺、土地法已立，都更法條文集中處理重建問題；三、綱要式規範，都更法對重建提供一個個框架，對既有法律在重建方面所未及之處提供補充，例如重建的業權同意百分比，而其他相關細節並無詳細規定。例如在舊區重整法法案中較詳細的重建補償問題，在都更法中則無指定一個方式。二〇二二年十二月，澳門正處新冠肺炎疫情高峰的同時，立法會二讀通過《都市更新法律制度》。
過往本澳的居住樓宇多屬矮層，近十多年城市高速發展，不少舊區亦現超高樓。
五、都更作為一種政策工具
現行《都市更新法律制度》的立法，行政法務司司長張永春曾開宗明義指出，都更法是針對舊建築的單棟重建而設。
從政策角度思考，本澳重建政策由何厚鏵時代的「舊區」、到崔世安的「片區」、再到賀一誠變成「單棟」，都更作為一項政策工具，政府對於這個工具的期望則不斷縮小。由二〇〇四年到二〇二三年，十九年時間，中間經歷了福寧、善豐等公共事件，都更法的生效，也只是舊區重建的入場券。
澳門地狹人稠，同時越來越多早期的鋼筋混凝土建築邁向五十年樓齡，人口老化亦令很多步登式唐樓面臨缺乏無障礙設施的困境，重建需求將會隨時間推移變得越來越大。重建本身是一種需求，如何利用重建去實踐更大的政策願景，特區政府需要更多想像力和執行力。
