《城市規劃法》自二〇一三年通過後，澳門終於在二〇二二年有城市總體規劃。然而，《澳門特別行政區城市總體規劃（2020-2040）》雖然出台了，但兩名城市規劃師均不約而同地直言，現時的總規方案並不理想，但「有總好過無」。
欠學術數據分析基礎 日後或會問題多多
城規會前委員、城規師胡玉沛表示，現時的公佈總規方案欠缺了計量模型、以及能夠科學地勾劃出經濟以及土地空間發展關係的基線分析報告。他擔憂現時的總規方案沒有全面的學術數據分析基礎，日後再能會出現很多「尷尬」情況，例如某些分區的土地使用以及供需可能會出現錯配的情況，但法定規劃不應該隨意被修改，否則將會動搖總規實施的權威性和穩定性。
他指出，很多先進地區的總規都是全盤考慮，有很多專項的分析報告是連同總規方案一併推出。現時的總規方案將澳門分成十八個分區，理應要有十八份基線分析報告，當中包括分區的人口密度、公共設施、康體、醫療等是否足夠？就業人口的性質如何？年齡層的分佈又是如何？但現時除了有人口的預估之外，其他數據均一概欠奉。
城規會前委員、城規師胡玉沛。
「現時好多政府部門都有自己辦公樓，無需租用私人物業，將來很多私人寫字樓或會出現空置的情況。你試下問總規個研究團隊能唔能夠講得出，其實皇朝區的甲級寫字樓未來的供求夠唔夠呢？如果缺乏咗呢啲計量模式和基線分析，就容易出現錯配的情況。」
口號太多 理據太少
胡玉沛指出，總規的技術報告當中有很多口號，卻看不到這些口號有具體數據分析支撐，甚至是自相矛盾。例如報告當中提出「鼓勵原區就業，促進職住平衡」，規劃將東區-1現時位於慕拉士大馬路的工業區，逐步轉型為商業區。「但鄰近的北區-2當中，有多少家庭有從事金融或銀行業呢？而現在卻將慕拉士刪去工業，卻又沒有充足的支撐。又話鼓勵『原區就業』，但慕拉士(工業)卻連根拔起。話就話做商業區，但到時會否只是變成一般的寫字樓呢？」
他指出，澳門舖租高昂，工業大廈已成為很多中小微企和創意產業的搖籃，「工業不一定是要噴黑煙，其實有好多食品加工場、倉庫都需要在社區內存在，呢個係對防災以及社會運作必要的存在。」他認為，慕拉士工廈需要活化，但應該要考慮是否要發展新型工業。
土地分類規劃 欠缺戰略預留土地
胡玉沛又表示，現時的總規將澳門所有土地都已經做好用途規劃，但在土地分類上卻沒有「戰略預留土地」。他尤其不認同將口岸土地急於劃分為商業區，「北區人口已經咁稠密，是否仍然適宜放咁多零售商業入去呢？交通壓力能否承受得起？會否鼓勵了『走水』呢？你又無數據提供，點解可以咁肯定呢？日後若果通關和車道不夠用，是否需要土地去疏理呢？但現時已規劃為商業區，咁日後點算呢？」
政府內部須加強總規宣導
雖然，現時的總規方案問題多多，但胡玉沛認為「有總好過無」，但更重要的是需要政府內部的公務員，尤其是涉及發展、公共設施、經濟、交通等範疇的人員更需要熟悉這份文件。「工務範疇的溝通要好到位先得，要揮別過去長期單項建築審批的眼光。政府內部必須要時時刻刻加強對總規的宣導工作。」
他尤其擔心工務部門在批則時會「睇漏眼」，沒有留意分區的城市設計指引，將一些澳門舊城區的項目當成是普通的單項建築審批去出，這可能會對澳門的景觀造成不無挽回的破壞。他說︰「澳門過去因為發展傾斜和胡亂審批，好多體量與舊城區格格不入的建築物都已經入咗去。」
胡玉沛認為，要真正實施更好地管理城市，除了總規出台之外，分區詳細規劃亦要盡快公開諮詢和加急推出。有意見認為，日後這些法定文件出台後，建築項目的審批就無需公示及到城規會討論，公眾就更少機會知悉到一些有問題的建築項目，或對民間發聲更不利。胡玉沛認為，即使將來有了詳細規劃，但每個地段的工程申請、規劃條件圖都要公佈。因為詳細規劃最重要的地方就是要讓每一個持份者都可以得悉土地的發展限制。
總規出台因拖無可拖
另一名城規會前委員、城規師林翊捷同樣認為，現時的總規方案並不太理想，只能算是「有好過無」。他指出，現時出台的「城市總體規劃」與「土地分類及用途」行政法規，與之前的諮詢方案差別不大，公眾意見有很多，但政府只是「小修小改」，當中仍有不少問題，例如商業區、工業區的佈局並不理想，十分散亂，有些分區亦呈點狀化，一些繪圖邏輯的問題始終無改等等，「總規就有好過無，儘管大家都認為現時的方案未必很理想」，而土地分類方面，工業區定義僵化的問題以及市政設施的定義過於寬闊等問題都沒有處理。
城規會前委員、城規師林翊捷。
由於沒有城市總體規劃，過往不少建築項目都引起社會爭拗， 特區政府亦長期備受社會質疑偏袒發展商利益而漠視公眾利益。林翊捷認為，城市總體規劃的出台已是「拖無可拖」，因為城規法生效後，由於沒有總體規劃，一直用規劃條件圖作為過渡階段。但過渡總有完結的時候，他指出，城規法二〇一三年年通過，二〇一四年生效，今年已經二〇二二年。
而聯合國教科文組織已不止一次提醒特區政府除了要做好歷史城區管理計劃之外，亦都要有城市總體規劃。再者，在區域合作上，大灣區、深合區的規劃都已出台，中央亦都有要求，規劃要有對接，「無理由我有規劃，你無規劃，亦都講唔過去。」因此，幾個因素的影響下，總規出台已是「拖無可拖」。
行使「混合使用」 權力須清晰理據
然而，現時總規生效了，並非從此就天下太平。林翊捷指出，由於現時仍未有分區詳細規劃，日後總規的條文如何與建築項目的規劃條件圖銜接，仍然是十分麻煩的問題。他又指出，現時土地用途的分類，總規設有「混合使用」等原則。例如：某幅土地位於居住區，當局可以運用權力，批准興建商業等其他用途的樓宇，這或會成為貪瀆的機會。林翊捷認為，當局一旦行使相關權力，需要很清晰公佈理據。
