《都更法》諮詢將於下週一（9日）結束，我城社區規劃合作社向當局提交意見書，並提出三項建議，強調啟動都更程序的每一種情況，都必須符合公共利益。因此不論樓宇樓齡達30年或以上的樓宇或殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，60%業權人同意可以啟動重建等等情況是否符合公共利益，存有頗大的疑問，不建議在未來寫入都市更新法律制度之中。以城市規劃指導都市更新。點狀、零碎的單棟樓宇或小面積土地進行都更，並不一定有利於社區發展。因此，都市更新原則上應當為片區的形式進行，並以兩級法定城市規劃指導都市更新規劃。對於都更規劃區外的老舊樓宇，政府應該為其維修保養及加裝無障礙設施提供更多支持，而非鼓勵業主啟動費用龐大、程序複雜的樓宇重建。
以下為「我城社區規劃合作社」意見書全文：
就澳門特別行政區政府公佈的《澳門都市更新法律制度》諮詢文本，我城社區規劃合作社，有以下意見及建議：
關於私有財產權
根據澳門基本法第六條“澳門特別行政區以法律保護私有財產權。”，因此在澳門保護私有財產權應是原則。然而，都市更新法律制度建立，必然會涉及私有財產權被限制。無論法律制度最終訂明，重建門檻的業權百份比為多少，只要不是100%，都無可避免會考慮到，佔少數比例的業權人不同意之下，以法律所賦予的權力強行推動重建的可能。限制私有財產權，尤其針對不動產的法律，在澳門並非沒有先例，《城市規劃法》和《文化遺產保護法》，都有介入私有財產的相關規定，例如限制土地用途、建築強度、優先購買權等等。以城市規劃的方式介入私有財產權，在西方國家之中，被認為是一種「警察權」(Police Power)，是兩害相衡取其輕的必要之惡。此兩害，一為損害私有財產權，另一為損害公共利益。因此，以公權力限制甚或損害私有財產權，必須在有明確的、合乎比例的、無可替代的公共利益的前提之下，方可行之。
然而，從文本中歸納出啟動都市更新(重建)的條件，共有三種情況：一、已被納入都市更新規劃的樓宇；二、都市更新規劃外的樓宇，被權限部門認定為殘危或妨礙公共衛生及安全；三、都市更新規劃外的樓宇，當符合樓宇樓齡達 30 年或以上。關於第一和第二種情況，可以被認為是牽涉公共利益，但是否有必要以損害私有財產權的方式行之？是否合乎比例等等，就只能以個案而論。值得注意的是第三種情況，一座樓宇樓齡達 30 年或以上是否就構成對公共利益的損害？單單以樓齡而論，顯然缺乏說服力，現況上本澳30年樓齡以上而狀態良好的樓宇並不少，而近年出現過結構問題的樓宇，也有樓齡未及30年的。當一座樓宇的重建並不涉公共利益，啟動可能損害私有財產權的都市更新(重建)的理據何在？政府有責任確保都市更新不能成為以公權力為私人圖利的手段。
另一方面，文本第三十二頁中提及，啟動重建的另一情況“被權限部門認定為殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，60%的業權人同意”。有需要指出的是，在這種情況之下的樓宇─對公共利益的威脅，客觀上已隨著拆卸而消失。空置土地的本身，構成對市民大眾的生命、財產或其他公共利益的即時損害的可能性並不顯著。而促進空置土地的利用和發展，若作為政策目標，可以透過土地法的相關條文或以徵稅的形式行之，絕無強逼不同意發展的業權人發展其土地的理由。
關於城市規劃
就城市規劃而言，上述第二和第三種情況，都屬於單棟重建。澳門有三千六百多座樓宇樓齡超過30年，大多都在舊區之中。眾所周知，澳門舊區人口密度高、道路狹窄、公共設施不足、土地分割零碎。在這種情況之下，單棟建築或小面積的土地進行重建，對於整個社區而言，並不會更有益處。最可能的情況是，舊建築在其地塊上的法定地積比尚未用盡，即存在剩餘地積比，而重建可將原有的剩餘地積比化為實際的樓地板面積，業主透過出售多出的樓地板面積，從中補貼重建費用。在這個過程中，新增的樓地板面積，將吸引比原建築更多的使用者，從而使社區的交通、公共設施壓力進一步增加。因此，單棟重建在城市規劃層面而言，弊多利少。以都市更新法律去鼓勵單棟重建或發展小面積土地，並不符合公共利益。
建議
一、啟動都更程序的每一種情況，都必須符合公共利益。因此不論“樓宇樓齡達 30 年或以上的樓宇”或“殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，60%的業權人同意”可以啟動重建…等等情況是否符合公共利益，存有頗大的疑問，不建議在未來寫入都市更新法律制度之中。
二、以城市規劃指導都市更新。點狀、零碎的單棟樓宇或小面積土地進行都更，並不一定有利於社區發展。因此，都市更新原則上應當為片區的形式進行，並以兩級法定城市規劃指導都市更新規劃。
三、對於都更規劃區外的老舊樓宇，政府應該為其維修保養及加裝無障礙設施提供更多支持，而非鼓勵業主啟動費用龐大、程序複雜的樓宇重建。
—完—
