人工湖是玫瑰園計劃一部分，僅造湖基建工程已耗資120多億。( 圖片來源：《澳門研究》)
澳葡政府早在1981年提出南灣整治計劃，但當時未獲支持，直到80年代末重新提出「玫瑰園計劃」 ，把原本美麗的南灣填海造地形成新發展區，並分別圍出兩個人工湖：南灣湖及西灣湖。為此，時任總督文禮治於1991年透過第 69/91/M 號訓令，核准《南灣海灣重整計劃之細則章程》, 訓令的法律位階類似現時的行政法規，等同該區法定城市規劃。
賤價批地的歷史總是不斷重演。「玫瑰園計劃」涉及面積達175公傾，其中80公頃是兩個人工湖 ，其餘土地用作商住樓宇、停車場、旅遊及文化休憩設施。當年澳葡政府財政緊絀，填海工程由承批公司出資，完成後再獲得部分土地使用權，但同樣需向政府申請批租地、支付溢價金。
1991年，澳門旅遊娛樂有限公司總經理何鴻燊牽頭，與中資、葡資合組「南灣發展有限公司」獲得這項龐大基建的合同，總投資約130億。填海工程完成後，政府只擁有15%土地，當局又承諾以43億批出126公頃土地(包括湖面、20公頃商住用地) 。此前中方一直認為批地溢價金過低，有賤價批地的成份，要求提高地價，但葡方並沒有理會。澳葡政府最終在1992年7月動工禮前2日刊登《政府公報》，試圖先斬後奏，令中方震怒鬧出「南灣批地風波」。
事後中方發表強硬聲明，指責澳葡政府在土地小組達成協議前作出批地承諾，不符合《中葡聯合聲明》的規定，對此中方不予承認。同時指責溢價金遠低於市價，嚴重損害了未來特區政府和澳門居民的利益，對此中方深表遺憾。在7月8日的動工典上，中方官員全部拒絕出席以示抵制。經過多月拉鋸，1992年底南灣發展公司最終同意向政府交還25%地段，按新溢價金標準支付30億地價。經幾波折，到了1993年工程預算已升至190億。
整個南灣海灣重整計劃分為以下5區：
A區位於亞馬喇前地至南灣大馬路對開共12幅土地 ( A1 – A12) ；
B區後來納入新口岸新填海區（NAPE），即現在的皇朝區；
C區由立法會至西灣湖一帶共17幅地段（C1- C17）；
D區則是孫逸仙大馬路以南共5幅地段（D1-D5）；
E區主要是擴闊南灣大馬路及用作湖濱休憩空間，未規劃建設用地。
擁有大批一線地皮在手，南灣發展有限公司成為澳門其中一家最有實力的地產發展商。擁有4成股權的何鴻燊成為公司董事會主席，副主席為前特首何厚鏵，董事包括商人蕭德雄、律師華年達及葡資公司代表等，中資背景股東有中國建築(澳門) 。另外，據當年的資料所載，融資還包括一些內地地方資金，「何鴻燊所指的另由姓蕭人士所代表的三成半中資股金，並非真正的中資，因除了有一成多是港澳資金外，餘下的近二成，都是珠江三角洲的鄉鎮企業私自調出的資金，被稱為『地下中資』。由於這些資金未獲批准，只能委托澳門商人作代理。」(注1)
坊間一直稱之為「南灣湖 C、D區」，即是南灣海灣重整計劃中的C區與D區，合共34幅建設用地。工程完成後，政府將填海所得土地部份批租予南灣發展有限公司，政府保有當中9幅（C2、C7、C13、C14、C15、C16、D1、D3、D4），回歸前政府將D1批給澳娛建旅遊塔，將C13用作興建新立法會大樓、C14用作興建終審法院和中級法院大樓。
回歸後，特區政府2001年又以C7地段與力創建築置業公司交換鄭家大屋業權，加上去年再將C2用作興建初級法院大樓，迄今為止僅餘C15、C16、D3、D4四幅土地未用，而政府一直也未公開有關土地的用途，亦未宣示政府仍持有四幅南灣湖土地的訊息，似乎刻意保持神秘。
批出土地方面，自2001年後，南灣發展公司逐步將13幅土地轉移至屬下多間以「X景灣」開頭的建築置業公司，這些分公司的領導層與母公司完全相同，相信是為方便日後將土地轉售。例如：2007年前後將C12地段轉售予嘉里建設，將D2地段轉售予信德集團，將C9地段大部份業權轉售予仲量聯行子公司領盛投資管理有限公司。中國星主席向華強在2009年以9億購入75% C7土地業權，集團同時擁蘭桂芳酒店及相鄰一塊住宅地皮。
參考資料：
(注1)「南灣批地又起風波」《澳門研究》 、《正報》 2014-01-14 第四版
