澳門半島樓宇
上一屆政府推行的五階梯房屋，除了社屋能繼續發揮其功能外，其他幾類房屋都是「半死不活」，原因都是官僚體制所累。但五階梯房屋中的私人樓宇，屬於私人市場範疇，距離官僚可以遠一點，還是照樣死火，那又是何因呢？
政府對私人房屋的影響力雖然沒有其他四類房屋那麼直接，但作為政府，其影響力還是不小的。像回歸前的香港，港英政府一直使用所謂「高地價政策」來調控和推動香港的經濟發展，其中房地產市場首當其衝。雖然港英政府實行的是「積極不干預」政策，就是面對資本主義社會的自由市場，政府不會採用太多的行政手段直接干預，政府的角色只是透過制訂和執行法規及市場規則，來維持整個社會和市場的正常運作，其他的就交給那隻「看不見的手」。
當然，這個「積極不干預」政策並不是代表政府對市場完全不干預，而是以積極的態度和關注，只在必要維持市場秩序時才出手。由此亦贏得經濟學家佛利民（Milton Friedman）的高度讚揚，認為香港是全世界最「資本」與最自由的市場。
港英時代所實行的「高地價政策」其實極為簡單，政府只是一招，就是控制土地的供應量，讓土地供應低於需求，於是就調控着房屋的供應永遠不足，因而令樓價不斷推高，也令有產者不斷增值，從而令房地產成為香港經濟動力的「火車頭」。
對比鄰埠，不論是澳葡時代抑或特區政府，本澳土地政策歷來一團糟，誰也說不出政府到底想做甚麼。因為澳門缺乏的是土地的市場機制，也根本沒有正常的土地供應制度。因而也沒有甚麼土地政策。對私人樓宇，不管是樓價或供應量，政府本來就不會有甚麼真正的影響力。
石排灣公屋群
當上一屆政府制定所謂五階梯房屋政策，私人樓宇也被視為五階梯房屋的一環。基於這個原因，當局可能感到對私人樓宇總要做點事。而房地產界一直有一個「神話」，就是說因為沒有土地供應，所以私人樓價貴，彷彿只要有土地供應樓價就會回落似的。他們並以此要求政府供應土地。所以，當私人樓成為五階梯房屋一環時，政府終於拿出氹仔兩幅土地用作公開競投。這是特區二十五年來第四及第五幅土地公開競投，結果僅有一幅土地有一人落標，而另一幅根本無人問津。
對此現象該如何解讀呢？筆者認為主要取決於兩個因素。其一，是羅立文在任司長時所不時強調的，全澳只有十九萬多個家庭，但住屋單位有二十三萬個，所以根本不存在「供不應求」的問題。問題是有的，只是大多數澳門市民承擔不起私人樓的價格，而二十三萬個住屋單位中，公屋部分確實是供不應求，但私人樓宇部分則大大有餘。所以造成「有人無屋住，有屋無人住」的現象。而當澳門民眾無力負擔私人樓的價格，市場當然不會好景，此時即使有土地供應也自然是問津者稀。順道一說，這也打破了上述的那個「因為沒有土地供應，所以私人樓價貴」的「神話」。事實上，若遵循市場供求規律的話，澳門的私人樓宇價格早就不應該瘋狂增長，而是應適當回落。可見，私人樓宇的高價格是人為的抬拱，而非供應不足。
石排灣一帶的高樓住宅。
其二，在市場規律下，一個城市的樓價是取決於供求關係，只要人口維持相當的數量，甚至一直有所增加，則其樓價就必定可以維持穩定及上揚的狀態。這是看樓價走向的一個基本點。鄰埠近年樓市大跌關鍵是數十萬的中產者移居海外，人口減少對房屋需求自然減少。再加上這些移居海外者更是破釜沉舟，連自己原來的居所也放售，令市場突然出現大量的二手盤，市場根本消化不了這大量的房屋。雖然在有人移出的同時，也不斷有新移民的移入，例如甚麼「高才通」之類，人口數量上不知能否補充得上，但這些新移民卻未必即時要置業，這就造成房產因供過於求而價格下跌的原因。
而反觀本澳，並沒有鄰埠這般的大量移民，人口仍維持一個相當的高位，所以樓價不會大跌。卻因為受制於大環境，包括國內外政治環境不穩定，本澳經濟前景的不樂觀，民眾消費信心疲弱，所以即使是有經濟能力可以置業的人群，亦寧願觀望而不敢「下注」，這才是本澳私人樓宇市況慘淡的關鍵原因。
