澳門土地房屋政局卅年 反覆變化出來的新時代

即時報道 民主昌在澳門

文:民主昌

網址:https://aamacau.com/?p=105340

時間:2023年10月4日 11:11

青洲坊公屋群

澳門土地房屋的政治局面經歷過三十年天翻地覆的變化,來到現在的房屋階梯新時代。演變的歷史背景極端戲劇性而實在,應予正視。

1990年代,澳葡政府面對澳門回歸中國的前景,而葡國正申請加入歐盟,因而在治澳政策上決心調動澳門本地的資源建設彰顯歐盟價值觀的項目。因此在90年代,儘管政府財政緊絀,卻藉著大量批出未開發的土地取得財政收入支付各項開支。民主昌也乘勢扮演「多咀昌」,不斷從旁促公帑集中投向建設小學初中免費教育、社會保障制度、基本醫療服務和公共房屋制度。批出的土地,有一部份是指定興建經濟房屋,提供了一萬多個經濟房屋單位。其餘大量批出土地主要政策目標只是取得財政收入,而不在乎是否真的有建設。絕大部份土地不依照土地法進行公開競投,而是協商批給獲中方信任(具人大政協背景)的本地財團。因經濟低迷,財團獲得土地大都暫緩開發,等待澳門回歸。

2000年澳門剛回歸,小圈子選舉後特區政府突然宣佈停止開發新的公共房屋(包括社會房屋及經濟房屋)項目。那明顯不屬特首選舉政綱,卻是小圈子選舉中形成的共識。其後,在賭權開放及內地來澳遊客激增之下,澳門的房地產債值急升。已擁有大量土地資源的財團不約而同只選用最有利建高層樓宇的土地建豪宅,在沒有財務利息負擔之下圖利(典型的辦法是轉讓少量股權便取回獲批地成本又足以在無須向銀行借款之下支付建築費)。餘下閒置地陸續超過批地合約指定的約十年開發期,都習慣在官商文件往來之下拖延下去。

氹仔區的國有土地。

由於大部份土地被閒置而政府又停建公共房屋,澳門樓價急升十多廿倍。無力購高價樓又難以支付高租金的市民開始以社會行動向政府施壓,民主昌在反映民意的同時,更指責賤價批地利益輸送。

當澳門登上第一賭城後,經濟繁榮,地價急升,但政府繼續「賤價」批地,例如2006年海一居地盤批地溢價金9.1億澳門元,但隨即在香港股市公開轉售八成股權卻已計價84.45億!2006年海一居地盤批批地價每方公尺十三萬元,2008年大貪污案後筷子基兩幅小地拍賣批地價每方公尺約三十萬元。

除了閒置土地外,回歸後澳門也開始面對舊區舊樓漸變不宜居須更新的問題。可是,在有勢力發展商都打算節制樓宇供應以便長期高抬手上豪宅樓價的背景下,政府公開籌劃甚至曾提交法案(立法會通過後特首又撤回)的舊區重建、舊區重整、都市更新都一直被延誤下去。

路環石排灣經屋安順大廈

政府在大貪污案爆發民怨後同意重新建公共房屋,但官員聲稱因大量土地已批出,政府手上已缺乏適宜開發的土地。於是政府向國務院申請讓澳門特區填海,而質疑政府向財團賤價批地,涉嫌利益輸送的議員則為此向國務院提供資料,批評土地房屋問題。國務院批准澳門填海建新城,但明文指定填海地用於解決澳門居民的居住問題。在批准澳門填海的爭論中,國務院已開始對澳門的土地及居民住屋問題有所關注。

進入2010年代,本澳因土地及房屋問題展開修改《土地法》的爭持。《土地法》原則上規定政府以公開競投批出土地,但容許政府領導人在未經公開審議之下以特定理由豁免競投。《土地法》規定批出土地在指定的利用期要完成開發,但發展商已習慣以各種手段解釋,延遲開發,繼續閒置。《土地法》也規定,不管以什麼理由延遲開發,到25年未開發的土地必定終止批給,由政府收回。然而,跟政府關係密切者卻有信心在官商合謀下獲政府重新一次轄免競投給予批地。

政府草擬修改《土地法》的過程中,在中央政府的壓力下,2013年修改的新《土地法》加入了制止未經公開資料便豁免競投批地的條款。事實上,一旦預先公開資料要豁免競投,立法議員將有權提出公開辯論審議豁免競投的理由。在這個新政局下,政府在2013年後陸續收回眾多在90年代批出而閒置滿25年的土地。

在陸續收回閒置土地和建造填海新城讓土地資源暴增背景下,進入2020年代,澳門特區政府宣揚的房屋楷梯,即為社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、 長者公寓及私樓。

目前特區政府的政策是社屋為主,利用突然暴增的土地資源建立輪候有期的社屋制度,提供第一賭城最困苦的基層市民住屋(當然不是沒有劏房床位等非適當居所,但對政府來說不是房屋問題,例如對外勞來說是居住津貼的勞資問題)。

事實上,在2009年特首換屆選舉過程中,選圈釀出共識,主張社屋為主經屋為輔。在2010年代經屋為輔的政策下,政府已拒絕將經濟房屋視為讓有向上流動能力的基層市民長居本地鞏固歸屬感的機制。因此,經濟房屋供應量不保而限制不斷增加(近日又壓低了申請經屋的資產上限),以致消滅其資產增值效益,大減申請需求。

新一期經屋9月27日起接受申請,房屋局預備了30個櫃台收申請表格,惟前來交表格的市民寥寥可數。

經屋不再為基層市民上流提供實在的希望,於是提供少量夾心房屋。夾心房屋如同搞抽獎,但可被利用為回應民意壓力的招數。抽獎式夾屋的數量和條件,相信當局將視乎情況不斷測試。

在過去二三十年被拖延擱的舊區重建已積累不少民怨,正待土地資源暴增的政府接招。透過公立企業少量嘗試的長者宿舍、都市更新只踏出初步。把手上土地推出少量競投建私樓,但反應冷淡。權貴憑批地利益輸送低成本建造大量高價住宅單位尚待陸續出售,這仍是官商合謀要考慮的利益。

有力上流的基層,除移民之外,轉向內地購置住宅單位,特別是在人民幣對澳門元匯價降低之際,是一個有吸引力的置業選項,而政府也推銷「橫琴新街坊」。只不過,這股吸引力,在被內地房地產負債超高及產能過剩爆出來的風險所抵銷。  

迎接明年特首選舉之際,小圈子內將產生有力的土地房屋政變。要保證仍待售的豪宅高價,當不會是政策變動的理由,聲稱保障本地居民房產不貶值才是在公關層面好聽的藉口。

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