都更法擬明年1月1日生效 訂立重建協議或強制仲裁後不得再租

即時報道

文:論盡採訪組

網址:https://aamacau.com/?p=94327

時間:2022年10月20日 19:19

立法會第二常設委員會今(20)日細則性審議《都市更新法律制度》法案,會議討論政府於8月30日提交的新工作文本。根據現時規定,三年內業主無法單方面向租客解除租約,新工作文本為都更「破例」,若得到百分百業權同意重建及取得仲裁判決,業主可通知承租人解除合約,並須提前通知;全體所有權人訂立重建協議後或強制仲裁後,不得再訂立涉及重建獨立單位的租賃合同,即不會存在「釘子戶」;新文本亦删去原文本須由已註冊技術員編製重建方案草案的建議。

都更法擬明年1月1日生效

行政法務司司長張永春等官員列席會議,二常會主席陳澤武會後總結指,新文本修改內容較多接納了委員會的意見,有助加快重建速度,法案建議2023年1月1日生效。

删技術員編製重建方案草案

重建程序方面,法案原建議,在前期階段,有意重建的所有權人須透過重建方案草案,收集其他所有權人對重建的意向,並須由已註冊技術員編製重建方案草案,須載明工程計劃草案擬本及預計的重建負擔。

委員會認為不夠彈性,政府接納意見。陳澤武表示,新工作文本修改為利害關係人或業權人只要取得樓宇資料、有預計重建的負擔的草案,便可開會了解重建意向,無須由技術員編製草案。

被問到倘重建方案草案非由專業人士進行,會否出現估價出錯,繼而影響業主決定?陳澤武表示,這只是初步的決定,簡化第一個步驟(業權人開會提出基本資料),有興趣才行第二步。他續稱,法案原本的建議需要技術員編製重建方案草案,可能要花費很多錢,「香港、其地地方想重建,很多是發展商,細過晒數,大家計過有著數,就畀草案出來。」

「第一步就是意向,取得百分比,然後有詳細方案,方案要個個同意才會有重建協議,如果攞不到百分比就去仲裁……仲裁如果輸咗就要跟重建協議去做。 」陳澤武強調,此一修改,政府同委員會的看法一致。

為加快重建速度「破例」

現時三年內業主無法單方面向租客解除租約,法案新工作文本引入新制度,陳澤武稱,政府為推動重建「破咗少少例」,若得到百分百業權同意及取得仲裁判決,業主可通知承租人解除合約,但須按《民法典》提前通知。

陳澤武舉例,倘租約為六年以上,需要180日前通知取消租約;一至六年要90日;三個月至一年要30日;三個月以下即為租約三份之一的時間;租約失效不妨礙承租人根據《民法典》或合同規定向出租人要求合理賠償;委員會認為新制度可取,可加快重建速度。

租賃合同方面,陳澤武表示,為加快重建速度,倘全體所有權人訂立重建協議後或強制仲裁後,不得再訂立涉及重建獨立單位的租賃合同,即不再存在「釘子戶」,否則租約視為無效。

重建地段改變用途方面,除政府主導或因城市規劃而改變用途不得反對,若重建的住宅改為商業用途,即使只有一個單位業權人不同意,仲裁庭會拒絕申請改變用途;除非改為商住用途,重建後給予其住宅單位。陳澤武表示,委員會認同修改,可保障所有權人的居住權。

都更制度的標的及適用範圍方面,除重建外,政府在新工作文本新增尚包括建築物的保養、維修、更改,以及公共基礎設施及公共設施的建設,而有關事宜按相關適用法例規定進行。

法案目前仍有小部分需要修改,陳澤武稱,委員會期望政府送交新工作文本後,盡快完成意見書,之後送交立法會大會細則性審議。

訂閱每月紙本