多年來，社會批評澳門政府缺乏長遠的房屋政策。而當政府欠缺長遠的目光，不論是房屋供應的數目、戶型、經社屋分配，以至法律配套都會「亂籠」。新城A區或許會是例子之一。城市規劃師林翊捷指出，根據今年修訂的《經屋法》，業主若要轉售物業，須以最初購買價格售予房屋局，令業主出售意欲大減。而A區3萬2千個單位中，經屋就佔了2萬4千個，且將有大批居民幾乎同一時間遷入。當業主欠缺意願出售經屋，意味着A區居民可能會守在該單位終老，亦即A區在二、三十年後將會嚴重老化，社區的活力會因而消失。
「在一個咁大規模的社區中，單位住戶不流動，會發生甚麼情況，我們現在只能夠估。情況可能會比我們估計的差，再落去就是一個社會學的問題。」「當社區進入了衰敗的軌跡，很難重新注入活力，因為已形成了一種刻板印象——那是一個老人村，房子都殘殘舊舊。所以要再復甦唔係咁易。」
當年亂加公屋數量 今日回天乏術
2015年，崔世安政府推翻新城A區第二階段的諮詢，一鎚定音，將公屋房屋數目由2萬個單位暴增至3萬2千。社會一直擔心，規劃修改後A區的人口密度太高會引致各種社區及交通問題。政府於今年11月向議員介紹新城 A區城市規劃研究。運輸工務司司長羅立文直言，在A區的138公頃規劃9.6萬人居住已是事實，對交通一定有壓力，唯有面對、解決問題，一步步完善A區交通設施，但強調，「我唔係神仙⋯⋯面對問題，盡量做啦」。
而當政府欠缺長遠的目光，不論是房屋供應的數目、戶型、經社屋分配，以至法律配套都會「亂龍」。新城A區或許會是例子之一。圖片來源：工務局
工務局已在網站上載今次規劃研究。城市規劃師林翊捷指，之前政府多次修改A區規劃，今次的研究是補充了日後一些細節要如何落實。基於新城A區的一些限制，即人口的增加、要靠主要橋樑去連通等已改變不了，故在他看來，今次的規劃研究是為涵接詳細規劃所需要的一些規定，形容做法「合理」。「因為之前的很多細節都是沒有的。正如我們之前在城規會問，交通樞杻會在哪？當時工務局答不出來，大家就會立即反應：連交通樞紐在哪都不知道，住宅區要怎建？這研究叫做給出了接近答案——因為它又未有法律效力，並非真正的法定規劃，但件事就更接近現實、可以發展的地步了。我只能說，在現階段的限制中，這算是一個較合理的做法。」
經屋轉售加辣 A區恐成老人區
但A區的問題不獨是人口密度與經屋比例高。《經屋法》今年修改後，業主若要轉售物業，須以最初購買價格售予房屋局。社會有不少意見認為，這將令業主出售意欲大減。林翊捷指，根據現時的《經屋法》的計分方式，能申請到經屋的人不會是年輕人或單身，即除了是一家大小，也會有一定年紀，而他們會在幾乎同一時間入住A區。
政府之前表示，《經屋法》今年的修法內容及規定不適用於早前開隊的新城A區3011個單位。另外，今次A區的規劃研究提到，初步打算分三個階段開發經屋：在2021年開發5200戶、在2023年開發5600戶，以及在2024年開發5700戶。
「可以想像會在未來幾年很快就會都搬入去。他們年齡層相近、入住時間相近，轉售規定又咁辣時，可以估計，這班人會一起變老。」而十多年後，孩子們長大了，因為升學或成家立室等原因，很可能遷出該區，「這班人就會全部一起變成空巢老人。」
「這是一定會發生的。這不用等到三四十年後，我想十幾二十年後現象會開始浮現。澳門人的平均年齡去到83歲。如果現在30多歲搬進去後，廿多年後他也不太老，60歲左右，即還有廿多年時間他都未離開這世界。可以想像那會變成一個規模相當大的老人村，整個社區會跟着這群人的年紀不斷老化。」
他解釋，雖然一些區分的居民平均年齡也較大，但因為這些區有新樓落成、租盤或其他誘因，會有年輕人遷入，故社區依然會有活力。但A區公共房屋的比例太高，而經屋不能租出，再加上轉售限制嚴格，於是單位的住戶不會流動，業主很可能會住在自己的單位直到離世、有繼承人接手該單位為止。「隨着居民老化，整個社區的活力就會下降。例如可能居民會欠缺魄力把建築物維持在一個良好的狀態。年輕的，有時間會裝修，老人家會覺得沒必要；以至整個社區的商業環境都可能受影響——可能年輕人的消費會較多元化，比較捨得洗錢，相對而言長者會洗錢的渠道比較少。」
城市規劃師林翊捷。
但當繼承人接手，社區就會再次年輕化嗎？林翊捷坦言，當社區進入了衰敗的軌跡，就很難重新注入活力。「因為已形成了一種刻板印象——那是一個老人村，房子都殘殘舊舊，所以要再復甦唔係咁易。」「如現行的政策不改，要突然一批新的人重新進入來，令社區重新有活力，可能性是很低的。」
但A區也有學校村和商業區，是否可以維持一定活力？「我們要注意其規劃方式。A區跟我們社區規劃的方式不同的是，我們做住宅區時一般會把學校分散，A區則把學校集中。集中的好處是共用的設施可以放在一起，衍生的問題也可控制在一區，例如塞車只會塞在一個地方。但衍生的好處也只會在學校村附近。再深入多幾個街口，情況可能就完全不同。純住宅區有個很大的問題是，如不是那區的居民，其實沒有入去的理由。」
其他有可能衍生的問題還包括長者活動的時間和空間較小，整個社區的治安也可能出現隱憂。另外，由於A區的經屋比例高、私人住宅比例少，相對上較少機會透過自由買賣住進該區，換言之，即使年輕人希望住在父母附近方便照顧也不容易。「從城市規劃角度，較理想的是將經屋和私樓夾住，但現在已經沒有可能。」
「這是當初把大量的住宅，且全部變成公共房屋的後遺症。再一步將經屋禁售，會令我剛說的現象一步一步地加劇。」
林翊捷指，根據現時的《經屋法》的計分方式，能申請到經屋的人不會是年輕人或單身，即除了是一家大小，也會有一定年紀，而他們會在幾乎同一時間入住A區。
讓問題止於萌芽 建議未來修法補救
唯現在政府的規劃似乎未有針對有關問題。林翊捷指，由於問題未來十年暫時都不會出現，很難現在就去處理這些問題，而且經屋會影響很多人。而經過十幾年的經濟榮景，大家都預期樓價會一直上升，即使不上升也不會跌得太多，自然會把視線放得短期一點，「總之我有屋住先啦，將來再賣再怎辦是下一步的事。」「十幾二十年後，這問題才會發生。等問題出現時就再不會有人提醒大家之前有一個故事。你可以想像，負責的人屆時已去了哪裡。」
但他不認為問題不能解決。「二十多年後問題開始爆發時就沒得救了，現在有得救，方式是長遠而言，可能要把經屋禁售的限制降低。」「我自己覺得，經屋政策在這二十年間已出現了幾個版本，所以未來二十年可以再改——可能再改都唔定。如果唔改，就會出現一個沒有正常流動的社區。」
「經屋（單位）不流動的話，裡面發生的社會問題我們現在可能只能估，因為澳門未發生過這樣的情況。在一個咁大規模的社區中，單位住戶不流動，會發生甚麼情況，我們現在只能夠估。情況可能會比我們估計的差，再落去就是一個社會學的問題。」
