《舊區重整法》法案在上屆立法會成為廢案後，政府推倒重來拋出「都市更新」的概念取代舊區重整，都市更新委員會成員以地產業界比例最高，被社會批評是「地產黨話事」，早前有都更會委員提議，同意重建業權比例應下降至五成至九成，隨即引起爭議。原舊區重整諮詢委員會委員蘇文欣認為，舊樓重建無可避免要面對同意重建業權比例的問題，他認為，私有財產必須受到保障，不能夠隨意用法律將業權「充公」，否則會引起很多社會問題，同意重建業權比例應盡量貼近百分百，他認為按戶數多少為基礎，將比例定為九成至九成半較為適合。
蘇文欣認為，按戶數多少為基礎，將比例定為九成至九成半較為適合。
樓宇重建比例涉眾多複製問題
蘇文欣表示，無論「舊區重整」又好，「都市更新」都好，最重要的理念都並非要破壞社區，而是要幫助居民改善生活環境。但過程中，收樓一定要經所有業權人同意，但要取得百分百同意在實際操作上有困難。「例如好多時搵唔到所有的業主，就算搵到，但業主亦不在澳門，甚至離世，又無留下任何遺囑，業權就唔知去曬邊。又有啲業權人過咗世，將業權分俾子女，有啲子女又搵唔返，產生呢啲問題時，成個業權都無辦法賣出去。」
設定同意重建業權比例的目的就是希望用小數服從多少的方法，可以透過法律途徑收樓重建。蘇文欣說︰「『善豐事件』都可以睇到問題，要百分百業權同意重建需要很長時間，而且當中要經過很多有力人士談判先可以過到關。」然而，一間住宅可能是業權人的終身積蓄，在市場上亦可能難以買回同等條件的單位，因此，住宅被拆後可能會無家可歸，因此設定同意重建業權比例必須很嚴格，不能夠隨意在業權人不同意下，令其失去業權。
蘇文欣表示，澳門樓宇管理很奇怪，有時一幢樓的業權並非按戶數計算，而是按地積比計算。即是住宅面積越大，佔有的業權百分比就越高。有時地舖的面積可以是住宅的兩倍，因為地舖業權人的話事權就更大。蘇文欣質疑日後在都市更新的操作上，會否出現不公平的極端例子，「樓上三四個單位不同意重建，但只要有幾個地舖同意就掂曬？」
蘇文欣質疑日後在都市更新的操作上，會否出現不公平的極端例子，「樓上三四個單位不同意重建，但只要有幾個地舖同意就掂曬？」
「暫住房」會產生大量棘手問題
政府提出未來都市更新將撥出一批房屋作為「暫住房」，為都市更新構想邁出一步。然而，口號提出後，政府一直未有透露更進一步的訊息。蘇文欣認為，「暫住房」的構思雖然是好，但同樣會產生很多棘手的問題。例如，暫住房到底提供給業權人還是住戶呢？「例如，我係老豆，你係仔，政府要拆屋，業權係我既，錢就入我袋，阿仔就拜拜。無規定老豆一定唔收錢要同21歲既仔同住架喎，咁到時暫住房到底應唔應俾個仔住呢？」
再者，澳門很多舊樓都是租給外勞居住，那麽他們是否有權住「暫住房」呢？若果規定「暫住房」只向澳門居民提供，那麽很多本身是業主的僱主可能不太樂意重建，按法律規定僱主須向外地僱員（例如家庭傭工及保安員等）提供合適的住宿安排，若果賣出業權後，再到市場可能好難用便宜的價錢租到合適的單位供外僱住宿。「除非佢唔想做，咁就賣咗佢，呢啲都係問題。」還有「樓上舖」的問題，這到底算是舖位還是住宅呢？原則上是住宅，應按住宅計算，然而，政府已承認他的工作地點，又有立牌交稅，實際上又是舖位。蘇文欣說，都市更新涉及很多問題在坊間都未有討論。
社工隊要盡早進場幫助居民
蘇文欣表示，其他地區的重建項目都需要社工提早進場，向居民解釋重建涉及的方方面面的問題，社工扮演著很重要的潤滑作用。當政府一「圈地」，就要有社工隊進場。好多居民並不清楚重建到底是怎麼一回事，政府或發展商又不肯同居民溝通，有釘子戶就找黑社會恐嚇。社工隊早進場的時候，就可以同居民傾，讓街坊容易了解。
蘇文欣說︰「例如要租客搬，可否提供幫助呢？好多住緊舊樓都係交俾中間人租，甚至沒有租約，一定要即時搬，咁對住客黎講有好大問題架嘛，甚至不公平。社工可否在中間調停呢？社工非常有利幫助居民了解政策，亦可更容易搬遷及適應新地方。好多舊區有好多老人家，根本不是去住『暫住房』，而是要搵不同的院舍，重建涉及很多社區問題，需要社工深入社區才能幫到居民。」
