還記得那些年的新馬路可樂樽霓虹燈嗎？議事亭前地的「義順」牛牛招牌，永存在《花樣年華》光影片段之中的「龍記酒家」，港客食佛跳牆必到的「寶石酒家」……這些澳門人的集體回憶已不經不覺走進歷史塵跡，九十後可能已沒有多少印象。在這個中心區取而代之的是，化妝品、杏仁餅手信、大型連鎖集團、藥房和名店。走在新馬路，遊人如鯽，寸步難行，如非必要，澳門人已少有到「噴水池」一帶。
撤出的不光是這裡的人。回歸十五年後的今日，龍頭產業騰飛，但在天價舖租底下，老店陸續退場，新馬路已「淪陷」成為金行一條街，未計殷皇子馬路一段，已有25間珠寶鐘錶店，惟獨靠著一碗雙皮奶起家的250年老字號「義順」依然屹立不倒。三年前業主開價三億賣舖，第六代掌門人羅東源帶著牛牛招牌遷出議事亭老舖，搬到新馬路的另一邊。夾在兩間金舖中間，被兩旁刺眼的射燈「夾擊」，牛牛招牌沒有了昔日的醒目顯眼。
在議事亭前地的「義順」牛牛招牌和龍記酒家已成為集體回憶。(圖片：陳永漢)
三前年前業主開出天價「義順」被迫搬到新馬路另一邊。
飲水思源 守住老店
遊客如潮水般不斷進進出出，生意做不停，但老闆心中想著的卻是另一件事，租約很快又到期，租金隨時加到過百萬，老闆說出了一個現實，「如果不是自己舖，搵埋仲要貼荷包都未夠交租！」
今年五十有八，已是半退休狀態，羅東源坦言慶幸有祖業護蔭，他16歲就出舖頭幫父母，挨了大半世，家族在澳門亦有幾個舖位，否則，傳統中式甜品店怎能跟大財團「搶舖」？「老實講，今日我收租多過我賺嘅生意，如果賣咗佢，幾代人都食唔晒。但義順有250年歷史，如果我今日唔做，好對不起父母，做人要飲水思源。」
現址租約即將期滿，羅老闆已決心收回新馬路另一邊的舖位，重新裝修，做永久總店，寧願蝕租賺少一些，也堅持「義順」的招牌不能撤出新馬路。「250年老字號，如果係新馬路都開唔到一間義順，我就好失敗！做生意既嘢賺少啲唔緊要，但千萬不能蝕，搵到就好使啲，搵唔到咪好天搵埋落雨柴囉！」
義順老闆羅東源坦言，將舖位賣掉可以一世生活無休，但為了報答父母恩保住百年老字號，即使蝕舖租都要繼續做。
義順招牌雙皮奶的獨門秘方，為上一代老闆羅玉山所創。250年的老字號，至今已傳至第六代。
生意再好 不敵貴租
一碗雙皮奶，滿載幾代人的用心和傳承。想當年，澳門杏仁餅、雙皮奶，港澳無人不識，一說起羅東源總是一臉滿足自然流露。「義順」的黃金歲月，源於老闆父親不斷鑽研創下一道改良秘方，純淨鮮奶不加蛋白，糖的份量控制適中，令雙皮奶口感更軟滑，奶味更香濃。再加上珠海自設牧場，每日新鮮運到，保證牛奶品質。八、九十年代，全澳十多間奶品店幾乎都是羅氏家族經營，香港、加拿大也有分店。
即使九七、九八年一段黑幫仇殺、槍聲不斷的日子，○三年「沙士」經濟嚴重衰弱，老闆說多得議事亭前地得天獨厚的位置，「義順」都從未試過虧本，「我好彩！人地叫晒救命減人工，我一毫子都無減，只係停咗雙糧，都賺返七成。」 但時至今日，小本經營的奶品店一間間消失，「義順」家族的奶品店全澳只剩下4間。
「依家生意係好咗，但係租金要交多十幾倍！做埋做埋都係俾晒租。舊時回歸以前我賣一碗雙皮奶20蚊，現時28蚊，多咗6蚊要來交租都未夠。」2003年開放自由行，市面一片好景，議事亭幾乎是遊客必到，「義順」生意更是門庭若市。回歸初期日賣500碗雙皮奶，現在每日賣出約700碗，但羅老闆卻懷念起昔日那個還未要成為「國際旅遊休閒中心」的寧靜小城。
「以現時市價的舖租計，我貼埋錢都做唔掂！剛回歸的時候，我一碗雙皮奶成本是10蚊，可以賣到20蚊，即使現時成本仲係10蚊，我賣到28蚊一碗，七除八扣，賺得一兩蚊，即係我哋幫業主打工！」
過得到嚴冬，捱不過貴租，即使是自家舖，不少老店也因無人接手而逐步退場，輕輕的，揮別一個黃金時代。那些年，街角小店的好滋味你還記得嗎？
「義順」人流極旺，坐滿人的座位，剛有客人起來，便又有客人進門。
議事亭附近以700平方呎的地舖租為例 (資料提供：力行地產 )
