政府不主動都更 蘇嘉豪:如同將小業主置身「鬥獸場」 議會須把關保障市民

2022-03-11 都更急轉彎 政府介入難? 每週專題

文:論盡採訪組

時間:2022年03月12日 11:11

立法會第二常設委員會正細則性審議《都市更新法律制度》法案。法案建議,因都市更新而重建的樓宇須由所有權人實施,而啟動重建業權百分比建議明顯比法案諮詢文本所建議有所下降。政府亦在法案關鍵時刻「洗手」表明「不會收購有關業權重建」,此舉會否導致地產發展商向小業主「迫遷」?新澳門學社副理事長蘇嘉豪表示,政府目前訂了有利重建的規則,如無必要不會介入,屆時面對重建,業主可能處於弱勢,像置身「鬥獸場」一樣,需要隨時面對發展商開價是否合理的問題,業主最後能否保障自身應有權益成為疑問,他認為目前法案有很多內容都應讓社會重新討論,惟時間不允,只希望議會最後把關作出補救,保障市民權益。

蘇嘉豪回顧,二零一四年至二零一五年,政府將舊區重整概念變成都市更新,於二零一六年成立都市更新委員會。一直以來,都更的方向都並非像現時以「一棟棟樓重建」的原則去行;至二零一九年的公開諮詢,主流意見認為,都更應儘量兼顧社區、片區更新,才是對公共利益最為有利。

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他表示,當時諮詢的重點包括強徵制度,建議都更公司徵購單位業權,同時提供多元補償制度(包括金錢、樓換樓等方式),倘若在強徵過程中存在爭議,則必須通過仲裁解決,倘業主不同意結果,就可以到中級法院上訴;另外,當時的諮詢細節還包括單位如何估值,並參考過二零一三年變成廢案的舊區重整法律制度法案,例如「價值單位」等內容。

憂舊區居民成弱勢
應保障居民充份參與權

然而,目前政府推出的《都市更新法律制度》法案,與諮詢期間所講存在很大落差,包括保障私有業權方面,可能導致舊區居民成為弱勢,蘇嘉豪認為目前法案有很多內容目前都需要重新討論。

「大家當時的討論,例如如果需要『強徵』,單位值價是多少?估價過程是否公正、科學、合理?由是否同意重建,到最後獲得甚麼補償,以至重建其間的安置問題等等。我們一直強調居民應要有充份的參與權,以及資訊需要有足夠的透明度。」

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目前法案方向,與公開諮詢期間形成「180度轉變」。蘇嘉豪表示,比較諮詢時期政府提出的強制徵購,及現時法案提出的強制參與,兩種都是會對私有財產帶來侵害的風險,但因為涉及購買單位,在公開諮詢時,強徵制度引入了不同補償方式,包括金錢賠償、樓換樓、重建時是否有暫住房等。

目前法案提倡強制參與,因為不涉及購買業權,單位一直是業主的,無需要另外補償金錢、暫住房,蘇嘉豪稱,強制參與最大的問題是,當重建出現爭議就要到仲裁庭,不服就要到中級法院上訴。仲裁庭考慮的因素,可能包括重建的條件是「明顯不合理」(例如金錢賠償、單位面積),業主就可以不用強制參與,但是,仲裁庭如何公正去判斷「明顯不合理」?如果最後要強制參與,業主要承擔重建費用將會變成其負債。

他認為,無論強徵或強制參與,都侵害了私有財產。政府要消除有關風險的關鍵是整過流程的資訊是否沿用透明、公平、科學的數據去計算樓宇價值,「如果能確保,後面的風險就能減低,相信會讓大部分業主能參與重建。 」可是目前,法案建議降低重建業權百份比,加上強制參與仲裁,業主究竟能否得到公正的對待,蘇嘉豪對此仍然有很大擔心。

法案建議四十年以上的樓宇重建比例為八成業權同意,蘇嘉豪表示,業主不同意重建的理由可能包括不認同重建方案、重建費用不合理,或者新單位的面積並不合理;但目前,政府傾向由業主自行實施都更,他擔心的地方包括,整過流程是否合理、透明、合法,會否有人假冒同意書等等。而即使法案建議都更公司可支援業主,但在整體實施都更法的步驟方面,他批評政府目前將絕大多數責任交給市民,實際上難以操作。

但他同時強調,由強制參與至上訴是都更法案的「最後手段」,如果業主正常願意參與都更,由重建方案、重建協議到重建費用的程序方面,如果政府確保業主有充份的參與及知情權,相信大多數的業主會正常的參與。

新澳門學社副理事長蘇嘉豪

蘇:業主難以判斷發展商開價是否合理

對會否擔心地產商取得業權向「釘子戶」進行迫遷,蘇嘉豪表示,雖然,現時政府不實施「強徵」,業權仍在居民手上,但基於政府的態度似乎是訂定了有利重建的規則,包括減免稅項,有都更公司支援等等,整過過程當中,業主面對的問題包括都更公司本身是否完全公正(曾有人質疑都更公司的組成圍繞地產背景人士)。再者,如果不是由都更公司去承包重建,將來則會由建築商、發展商,甚至由大廈工作的社團負責,當中又如何確保他們是公正、不偏不倚,以公共利益為先?

蘇嘉豪批評,目前政府採取「如無必要不會介入」的態度,但業主根本難以判斷樓宇價格是否合理,政府的取態會會讓業主處於弱勢,將業主置身「鬥獸場」當中,「要鬥智鬥力去周旋,最後能否保障自身應有權益?甚至可能在完成重建後業主都不會知道(價格)。」

都更法案問題多多,政府如何從善如流?他認為,事到如今,都更很難「斬掉重來」,政府由二零零二年開始講舊樓重建、到舊區重整,再到都市更新,概念「愈講愈大」。都更制度在二零一九公開諮詢時,政府都是沿用都更概念,但法案目前則是回到了舊樓重建,即使法案建議可以以合併地塊方式處理重建,但在處理一棟樓重建的情況下都有諸多問題,很難期望未來能通過合併地塊就能達到舊區重整的概念。

二零一九年行政法務司牽頭進行都更法公開諮詢,而運輸工務司又領導都更會,他認為,都更變成了「雙胞胎」,運輸工務司又表示行政法務司已做了諮詢,不會再重覆諮詢,都更公司到底向哪一個司負責?目前,似乎變了行政法務司,但現任行政法務司又推翻了上一屆政府提出的都市更新及強徵制度。

蘇嘉豪認為,在程序上,政府對都更法案立場作出「180度態度轉變」,理論上要再一次取得廣泛共識,但亦難保下一任行政法務司或運輸工務司會否再推倒其他東西,「看不清楚政府所寫的都更劇本還要有多少次轉向」,他認為,事到如今都更已迫在眉睫,目前只能希望在立法過程中儘量補救。