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土地分類變成政府部門劃地盤? 城規師批草案粗疏 促當局審視完善

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文:記者殷憂

時間:2021年09月22日 3:03

工務局早前向城規會介紹《土地分類及用途》行政法規草案內容,將城規八類的土地使用類別再細分成合共二十個次分類。城規會前委員、城規師林翊捷認為草案內容粗疏,問題多多,與城市規劃的原則不協調,更似是以行政部門的角度去劃分而非以用途來分類,「變咗政府部門劃地盤」,部分存有自相矛盾,自打嘴巴的情況,操作性部份方面亦較弱,日後可能會窒礙澳門經濟發展,促請當局趁還未定案時應重新認真審視及完善。

分類不清 徒添爭議

《土地分類及用途》行政法規草案最多問題的是公用設施區部分,例如將街市、活動中心、垃圾收集等社區設施,與性質差異巨大的屠房、墳場、殯儀館火葬場等放在一起。林翊捷指出,這是一個原則性的錯誤。自二十世紀初,土地使用分類管制開始在先進國家使開始,就避免屠房、殯葬設施與社區鄰近,而近年相關的抗爭事件在澳門時有發生。如果未來市民依然不能從詳細規劃中分辨出活動中心和殯葬設施,會衍生出的問題可想而知,這亦不會是相關部門所樂見的。

工務局曾稱屆時會加括號標示說明具體用途,林翊捷則認為有關做法不可取,應直接把其再分兩類。在城規原則上,有一些市政設施不適合、不能放在居住區,可草案的居住區只列明只不兼容工業區,其他均可,「點解唔分開佢?點解又要括住?又要解釋?呢個其實係徒增爭議同誤會,係搵嚟搞」。

只准州官放火 不許百姓點燈?

林翊捷表示,按草案建議,公用設施用地不許建工業及酒店。但新公教中心有200間客房,旅遊學院有賓館,教青局亦有青年旅舍。「(草案)講明唔准起,係咪政府就可以呢?呢個係大有問題,講緊既唔係邊個擁有呢個設施,而係呢個設施的用途是否與其他用途矛盾。我認為應採用有條件許可。」

林翊捷認為,各個次類別的分類邏輯,似是以行政部門去劃分而不是以用途來分類,「變咗政府部門劃地盤,市政署管的就歸一類,文化部門管的又歸一類」,但這其實不符合城市規劃的原則,會出現「只准州官放火,不准百姓點燈」,自相矛盾和自打嘴巴的情況,建議重新審視次分類的邏輯。

又例如「公共基礎設施用地」的基礎設施用地的次分類,其包括發電廠、污水處理廠和垃圾焚化中心等,這些設施顯然不應設置在居住區或鄰近居住區,但草案沒有列明兩者不准兼容,「焚化爐放係你屋企,按呢個行政法規邏輯其實係可以」。

多個次分類應再細化

林翊捷又建議多個次分類應再細化,包括H2居住用地應分高層樓宇及中低層樓宇,因前者有條件放入停車場、大型商場、街市、衛生中心、大型巴士站以及其他社區設施,而後者則基本沒有,若區內主要是後者,區內其他的用途和公共設施都要利用其他獨立用地來處理,故在規劃角度應分開。

工業用地應分高、低度污染或不具污染的工業用地,而非籠統地劃為單一個工業用地,他認為當局對工業的概念「停留在上一個世紀」,工業區未必就一定不容於居住、商業等其他區。因為數據中心,物流倉、非危險品倉庫等,其實沒有產生大量工業廢氣、廢水,為何不能職住平衡一下呢?

旅遊娛樂用地應增設TD3類非博彩旅遊娛樂用地,旅遊娛樂區,分類應考是否含有博彩設施,含有博彩設施的旅遊娛樂用地不應被規劃至居住區或判近居住區,這是特區政府一直既有的政策,在城市規劃上應該要兼顧,同時需要考慮未來,舊城區中低層住宅改建成旅館的可能性,因此加入TD3-非博彩旅遊娛樂用地是有其必要,亦為澳門旅遊發展開路。

另外,他又建議,政府機關設施用地分一般與高設防的;交通設施用地應分社區交通設施(如巴士等公共交通站、停車場)及大型交通設施(機場、碼頭等)。另新增發展預留區及其他特殊用途,以保持規劃彈性,及預留作未來可能未知的用途,以利澳門發展。

城規會前委員、城規師林翊捷

應趁還未定案及早審視完善

林翊捷又指出,草案的兼容原則欠清晰描述,甚麼情況下可、甚麼情況又不可是很關鍵的,建議對兼用分類列「有條件許可」,定下明文條款或個案審查,以便操作時留有一些彈性,非日後人人申請改變用途以一句兼容就無條件獲批。

林指出,《土地分類及用途》行政法規是配套全澳詳細規劃,當詳規出來時,最基本是要讓人一看就大概知道「發生緊乜嘢事」,而而不需要再去追查諸多文件,或去信政府部門查詢,甚至要官員出來回應才曉得,這是城市規劃很基本的原則,「讓居民、土地持有人或投資者有信心,睇完張圖知道發生緊乜嘢事,唔會有不確定性或隨意性係中間」。

他認為,由於草案還未定,當局就該趁現在構思得細緻、完善一些。最好先把問題在規則和圖表層面就去解決,毋需之後要太過迂迴的辦法,又或者要將條文「解釋得好奇怪」才「打得甩」。