091 安居幾時有論盡紙本
繼2017年《論盡》紙本專題「安居難」,今期專題再次探討本市的住屋問題。當年的《論盡者言》提出何謂宜居的命題,明顯地直到今天,該命題對政府而言而非必答題。當年的問題仍然存在。最新一期經屋申請猶如幸運大抽獎,逾三萬多合資格申請者爭奪3,011單位,簡直杯水車薪。無論對公屋恆常供應以及用作公屋建設的儲備土地等,歷屆的政府交出的都是白卷一張。及至現屆,政府則以A區計劃中的兩萬四經屋單位以及四千社屋單位成為「免死金牌」,應對任何對公屋供應數量或房屋政策的質疑。

經屋轉售條文辣 林翊捷:三十年後,A區恐成老人區

091 安居幾時有論盡紙本

文:論盡媒體

時間:2020年12月18日 10:10

多年來,社會批評澳門政府缺乏長遠的房屋政策。而當政府欠缺長遠的目光,不論是房屋供應的數目、戶型、經社屋分配,以至法律配套都會「亂籠」。新城A區或許會是例子之一。城市規劃師林翊捷指出,根據今年修訂的《經屋法》,業主若要轉售物業,須以最初購買價格售予房屋局,令業主出售意欲大減。而A區3萬2千個單位中,經屋就佔了2萬4千個,且將有大批居民幾乎同一時間遷入。當業主欠缺意願出售經屋,意味着A區居民可能會守在該單位終老,亦即A區在二、三十年後將會嚴重老化,社區的活力會因而消失。

「在一個咁大規模的社區中,單位住戶不流動,會發生甚麼情況,我們現在只能夠估。情況可能會比我們估計的差,再落去就是一個社會學的問題。」「當社區進入了衰敗的軌跡,很難重新注入活力,因為已形成了一種刻板印象——那是一個老人村,房子都殘殘舊舊。所以要再復甦唔係咁易。」

當年亂加公屋數量 今日回天乏術

2015年,崔世安政府推翻新城A區第二階段的諮詢,一鎚定音,將公屋房屋數目由2萬個單位暴增至3萬2千。社會一直擔心,規劃修改後A區的人口密度太高會引致各種社區及交通問題。政府於今年11月向議員介紹新城 A區城市規劃研究。運輸工務司司長羅立文直言,在A區的138公頃規劃9.6萬人居住已是事實,對交通一定有壓力,唯有面對、解決問題,一步步完善A區交通設施,但強調,「我唔係神仙⋯⋯面對問題,盡量做啦」。

而當政府欠缺長遠的目光,不論是房屋供應的數目、戶型、經社屋分配,以至法律配套都會「亂龍」。新城A區或許會是例子之一。圖片來源:工務局

而當政府欠缺長遠的目光,不論是房屋供應的數目、戶型、經社屋分配,以至法律配套都會「亂龍」。新城A區或許會是例子之一。圖片來源:工務局

工務局已在網站上載今次規劃研究。城市規劃師林翊捷指,之前政府多次修改A區規劃,今次的研究是補充了日後一些細節要如何落實。基於新城A區的一些限制,即人口的增加、要靠主要橋樑去連通等已改變不了,故在他看來,今次的規劃研究是為涵接詳細規劃所需要的一些規定,形容做法「合理」。「因為之前的很多細節都是沒有的。正如我們之前在城規會問,交通樞杻會在哪?當時工務局答不出來,大家就會立即反應:連交通樞紐在哪都不知道,住宅區要怎建?這研究叫做給出了接近答案——因為它又未有法律效力,並非真正的法定規劃,但件事就更接近現實、可以發展的地步了。我只能說,在現階段的限制中,這算是一個較合理的做法。」

經屋轉售加辣 A區恐成老人區

但A區的問題不獨是人口密度與經屋比例高。《經屋法》今年修改後,業主若要轉售物業,須以最初購買價格售予房屋局。社會有不少意見認為,這將令業主出售意欲大減。林翊捷指,根據現時的《經屋法》的計分方式,能申請到經屋的人不會是年輕人或單身,即除了是一家大小,也會有一定年紀,而他們會在幾乎同一時間入住A區。

政府之前表示,《經屋法》今年的修法內容及規定不適用於早前開隊的新城A區3011個單位。另外,今次A區的規劃研究提到,初步打算分三個階段開發經屋:在2021年開發5200戶、在2023年開發5600戶,以及在2024年開發5700戶。

「可以想像會在未來幾年很快就會都搬入去。他們年齡層相近、入住時間相近,轉售規定又咁辣時,可以估計,這班人會一起變老。」而十多年後,孩子們長大了,因為升學或成家立室等原因,很可能遷出該區,「這班人就會全部一起變成空巢老人。」

「這是一定會發生的。這不用等到三四十年後,我想十幾二十年後現象會開始浮現。澳門人的平均年齡去到83歲。如果現在30多歲搬進去後,廿多年後他也不太老,60歲左右,即還有廿多年時間他都未離開這世界。可以想像那會變成一個規模相當大的老人村,整個社區會跟着這群人的年紀不斷老化。」

他解釋,雖然一些區分的居民平均年齡也較大,但因為這些區有新樓落成、租盤或其他誘因,會有年輕人遷入,故社區依然會有活力。但A區公共房屋的比例太高,而經屋不能租出,再加上轉售限制嚴格,於是單位的住戶不會流動,業主很可能會住在自己的單位直到離世、有繼承人接手該單位為止。「隨着居民老化,整個社區的活力就會下降。例如可能居民會欠缺魄力把建築物維持在一個良好的狀態。年輕的,有時間會裝修,老人家會覺得沒必要;以至整個社區的商業環境都可能受影響——可能年輕人的消費會較多元化,比較捨得洗錢,相對而言長者會洗錢的渠道比較少。」

城市規劃師林翊捷。

城市規劃師林翊捷。

但當繼承人接手,社區就會再次年輕化嗎?林翊捷坦言,當社區進入了衰敗的軌跡,就很難重新注入活力。「因為已形成了一種刻板印象——那是一個老人村,房子都殘殘舊舊,所以要再復甦唔係咁易。」「如現行的政策不改,要突然一批新的人重新進入來,令社區重新有活力,可能性是很低的。」

但A區也有學校村和商業區,是否可以維持一定活力?「我們要注意其規劃方式。A區跟我們社區規劃的方式不同的是,我們做住宅區時一般會把學校分散,A區則把學校集中。集中的好處是共用的設施可以放在一起,衍生的問題也可控制在一區,例如塞車只會塞在一個地方。但衍生的好處也只會在學校村附近。再深入多幾個街口,情況可能就完全不同。純住宅區有個很大的問題是,如不是那區的居民,其實沒有入去的理由。」

其他有可能衍生的問題還包括長者活動的時間和空間較小,整個社區的治安也可能出現隱憂。另外,由於A區的經屋比例高、私人住宅比例少,相對上較少機會透過自由買賣住進該區,換言之,即使年輕人希望住在父母附近方便照顧也不容易。「從城市規劃角度,較理想的是將經屋和私樓夾住,但現在已經沒有可能。」

「這是當初把大量的住宅,且全部變成公共房屋的後遺症。再一步將經屋禁售,會令我剛說的現象一步一步地加劇。」

林翊捷指,根據現時的《經屋法》的計分方式,能申請到經屋的人不會是年輕人或單身,即除了是一家大小,也會有一定年紀,而他們會在幾乎同一時間入住A區。

林翊捷指,根據現時的《經屋法》的計分方式,能申請到經屋的人不會是年輕人或單身,即除了是一家大小,也會有一定年紀,而他們會在幾乎同一時間入住A區。

讓問題止於萌芽 建議未來修法補救

唯現在政府的規劃似乎未有針對有關問題。林翊捷指,由於問題未來十年暫時都不會出現,很難現在就去處理這些問題,而且經屋會影響很多人。而經過十幾年的經濟榮景,大家都預期樓價會一直上升,即使不上升也不會跌得太多,自然會把視線放得短期一點,「總之我有屋住先啦,將來再賣再怎辦是下一步的事。」「十幾二十年後,這問題才會發生。等問題出現時就再不會有人提醒大家之前有一個故事。你可以想像,負責的人屆時已去了哪裡。」

但他不認為問題不能解決。「二十多年後問題開始爆發時就沒得救了,現在有得救,方式是長遠而言,可能要把經屋禁售的限制降低。」「我自己覺得,經屋政策在這二十年間已出現了幾個版本,所以未來二十年可以再改——可能再改都唔定。如果唔改,就會出現一個沒有正常流動的社區。」

「經屋(單位)不流動的話,裡面發生的社會問題我們現在可能只能估,因為澳門未發生過這樣的情況。在一個咁大規模的社區中,單位住戶不流動,會發生甚麼情況,我們現在只能夠估。情況可能會比我們估計的差,再落去就是一個社會學的問題。」