來論

【來論】都更變分豬肉 放高是否萬靈丹?

來論

文:小吉

時間:2019年12月9日 17:17

為期兩個月的都更諮詢今(9)日結束。這份儼如為地產商量身訂造的方案儘管未必為新一屆政府採納,但日後重新上路恐怕也不易。經過一輪公眾諮詢後,放高容積、免承擔重建費之聲高唱入雲,一屋換一屋變成一呎換一呎,甚至有人喊出一呎換兩呎。政客的私心將複雜的權利計算轉換成簡單討好的口號,引發民眾「分豬肉」的預期心理。潘朵拉的盒子一旦打開,留給澳門人的將是苦難還是希望?

這次都更諮詢有別於以往的《舊區重整法》草案,將容積率獨立分離,放入補償方案的選項之中,引發外界無限遐想。有人喊出直接放高至4、50層,有剩賣俾發展商,家家戶戶唔洗俾重建費;有業主質問:點解要我出錢幫政府都更?收租永遠收唔返百幾萬重建費,至少要一呎補兩呎;有苦等重建多年的祐漢街坊自言唔敢大想頭,一呎換一呎即可。要知道,樓換樓跟一呎換一呎又是兩回事。

製造假象 撕裂社群

有心水清的建築業者在首場諮詢會即點出:「放高的容積利益要如何分配?」如此關鍵的問題,整整兩個月的公眾諮詢官方竟沒有一個說法。既然官員明知「不是每一區都可以放高到三十層、各區條件都不一樣」,那又為何拋出一個可能製造巨大不公、撕裂分化社群的方案?

放高樓層齊齊分的氣球越吹越大,市民蒙著雙眼被引導去摸一隻大象,各自想像未來的美好,但這隻大象根本不存在。這樣的政策諮詢既不道德也不負責任,留下的政治遺產無疑是給下屆政府「穿小鞋」。若沒有通盤考慮就將容積率與賠償掛鈎,日後都更可能會出現若干災難性後果:一、澳門各區出現兩極化發展;二、雙重賠償標準;三、都更公司財源無法永續,陷入破產邊緣,政府要不斷注入巨資,變相全民埋單。

將地塊尚未用完的法定容積與重建賠償掛鈎,固然令小業主有機會獲得更多補償,但歷史城區橫亙在澳門舊區,不少區域,例如水浸重災的下環街一帶位於世遺緩衝區,很難再放高,重建費完全由住戶自己承擔。同樣是政府主導的都更項目,若補償方案出現嚴重的雙重標準,社會怨氣勢必難止。這種完全無肉食的老舊社區,除非是都更公司願意接手(政府出資填坑),否則很難啟動重建。極端氣候下每年至少一個超級颱風來襲,沿岸低窪社區加速老化,變成澳門各區兩極化發展,破者越破。即使政府想介入,日後又是否有足夠的財力補貼每個重建項目?都市更新可能做完祐漢便成絕唱。

太公分豬肉 政府何必出手

諮詢會上,民間有識之士多次追問總規、詳規與都更規劃的法律位階及從屬關係,質疑未有總規、詳規,區與區之間的道路網、公共設施佈局如何協調?假如祐漢舊區放高至4、50層又會變成怎樣?或許可看看東方明珠一帶,區內人口密度驟升但道路網及集體運輸系統完全跟不上,即使住在周邊豪宅區每朝也要為出行煩惱。有城市規劃專業人士已警告,若沒有創新的解決方案,將來P地段落成後恐怕是更大的災難。

原本新城A區預留較多綠化及公共設施用地,供先天不足的黑沙環區居民使用,但特首崔世安推翻原規劃,令新城A區居住人口暴升至9.6萬後,設施是否足夠區內居民使用也成疑問,改造社區的機會剩下祐漢舊樓群。都更規劃原本可以讓澳門人重新想像如何打造一個有品質、宜居的社區,改善各區公共設施嚴重失衡的狀況,此乃政府能以「公共利益」之名要求修法降低業主同意門檻、介入舊區重建的理由。倘若要太公分豬肉,小業主與發展商瓜分地塊剩餘容積率的盈利,其實現行制度已可做到,只要發展商獲得百分百業權人同意,根本毋須修法,政府更無出手的理由。

守住法定容積街影底線

為公共利益,政府適當讓利受影響的小業主、減輕重建費負擔,確實可以增加都更的可行性,但涉及採光、通風、城市景觀等環境品質的容積屬於公共財,新一屆政府必須守住法定容積、街影條例的底線,慎防有人借民意牌施壓衝破這條防線。況且,容積獎勵是否都更的萬靈丹?或許可看看都更已進化到8.0版的台灣,台北市早年透過容積獎勵制度,祭出「一坪換一坪」的口號增加重建誘因,但引發的投機心態反而成為都更的絆腳石,未見其利先引發市場「待價而沽、都更免出錢,等著領新房」的預期心理,五花八門的容積獎勵方式最後只是肥了發展商和少數參與都更的住戶。相對發展強度不高的台北,城市承載力早已超標的澳門並沒有條件推容積獎勵。

舊區重建  先重建官民互信

改造社區並非只是個別區域居民之事,每個人都會老,屋也一樣,重建這道難題每個家族、每個澳門人都有機會面對。要如何處理分配正義的問題、設計一個相對公平的都更制度,或許可借用美國哲學家羅爾斯提出的「無知之幕」模型:試想像我們都不知道自己將來貧或富、住在哪一區、自己幢樓是否可以再放高,在這情況下,澳門人會選擇一個怎樣的都更方案?

當然,首先政府要其身得正,旗幟鮮明令都更回復公家主導的定位,重建官民互信,讓市民看到都更是澳門人的共同願景,共同承擔,政府不是強搶民宅、更不是為私人發展商的推土機開路。

為老人家著想 辦法比困難多

重建對不同生命階段的人而言,確是截然不同負擔,對仍有工作能力的青壯年人是投資保值,對長者而言是打亂退休生活的額外重擔。如果真正為那些無力支付重建費的老人家著想,不妨再做一次入戶調查,先了解受影響住戶真正需要再設計新的解決方案,而不是隨意叫政府觀音開庫。例如:香港房協有長者友善概念的居屋終身租住計劃,外地的保險公司也有針對銀髮族的樓按計劃。澳門政府是否可以規劃一批長者優質公屋,讓受重建影響的長者終身入住,並給予一筆補償金讓其安享晚年?既可減輕都更對弱勢群體的震蕩,亦可紓緩高齡社會的壓力。

伸延閱讀:

「我城」提都更法意見書: 啟動都更必須符合公共利益

http://bit.ly/2DY3jSC

X

《澳門都市更新法律制度》公眾諮詢

http://bit.ly/2Pya9E6

(來論照登)