2019-11-01 都更諮詢每週專題
臨換屆先嚟突襲諮詢 都更搞邊科? 現屆政府在距離換屆只有兩個月的情況下,就《澳門都市更新法律制度》展開公開諮詢,為期60日。文本提出按樓齡訂定相應百分比,如樓齡30年或以上至40年以下的樓宇,需90%業權人同意;樓齡40年或以上的樓宇,需80%的業權人同意;被權限部門認定為殘危或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇,需60%業權人同意。諮詢文本同時建議,在窮盡所有方式亦未能取得餘下業權時,可透過徵購取得餘下業權。 對於現屆政府在任期僅餘兩個月之際,突然由行政法務司牽頭就都更法作公開諮詢。行政法務司司長陳海帆只稱不認同是要下屆政府硬食,「我哋依家諮詢,是將一啲民意交給下屆政府,相信對下屆政府草擬工作,係有相當大嘅參考價值」。而身兼都更會主席的運輸工務司司長羅立文卻稱,未有看過文本。 而在諮詢期間,社會對於業權百分比、徵購等建議存在極大爭議。究竟都更「搞邊科」?我們拭目以待。

林宇滔:都更諮詢開咗頭埋唔到尾 未能影響下屆政府決定 為何還要諮詢?

2019-11-01 都更諮詢每週專題

文:論盡採訪組

時間:2019年11月2日 14:14

現屆政府選擇在任期尚餘兩個月的時候,倉促地就《都市更新法律制度》進行公開諮詢,令社會質疑其用意何在。都市更新委員會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔認為,政府現在推出諮詢並非過早而是太遲,而今次為期60日的諮詢期至12月9日才結束,「明顯地現屆政府開了個頭,但又埋不了尾,從政治操作上來看十分尷尬。」他亦指,看不到今次的諮詢文本有吸納到過去的社會意見及經驗,「除了突然提出一個不知從何而來的業權百分比外,其他部分如賠償或強徵等都寫得十分虛。如何保障小業主的權益?」

「任何方案都有優缺點,現在最重要的是取捨,而不是提出概念性的問題。」他質疑今次諮詢究竟是現屆政府的承擔,還是坊間所謂的陰謀?「現屆政府開了頭,但這個諮詢又未必影響到下屆政府的決定,那為何還要做諮詢?我真的不解,但又看不到有什麼陰謀在其中。」

身兼都市更新委員會主席的運輸工務司司長羅立文早前受訪時竟稱,自己未有看過都更法的諮詢文本。林宇滔認為,此舉反映出社會對於政府的信任程度受到打擊,「突然鬧出雙胞,我相信羅司沒看過文本,其言下之意就是政府在都更議題上赤裸裸地各自為政,更重要的是,羅司沒看過,不就等於連都更會都沒有看過諮詢文本?這樣的話這個法定諮詢組織又有何意義?但是主要負責今次諮詢的法務局長劉德學、工務局長李燦烽及房屋局長山禮度都是都更會委員,為何這份文本可以繞過都更會?連政府都沒法自圓其說。」

殘危樓宇業權比降至六成 林:為何不接受都更會建議方案?

文本提出按樓齡訂定相應百分比,如樓齡30年或以上至40年以下的樓宇,需90%業權人同意;樓齡40年或以上的樓宇,需80%的業權人同意;被權限部門認定為殘危或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇,需60%業權人同意。上述建議與都更會早前向政府建議的最低八成方案「南轅北轍」。

林宇滔質疑,無論是政府本身或諮詢文本都沒有就建議方案作出任何解釋,亦沒有交代為何不接納都更會建議方案作諮詢,「都更會提出方案時,我們知道社會有不同意見,但當年舊區重整法所提出的789方案比起都更會方案更低,社會亦有許多爭議。故此都更會提出30年樓齡以下的需要九成業權,30至40年需要八成半,40年以上或殘危者則是八成,明顯是比舊區重整的年代收緊。」

他坦言,即使將業權百分比放寬到八成半或九成,實際上都是難以達到的,主要的原因來自商舖,「住戶大部分想重建,因為住戶對樓宇保養的感受最明顯,商舖只是做生意,樓上有沒有電梯,對它沒有大影響。商舖本身是難同意重建的,加上商舖登記的份額比較大。故此香港的規例是當有一個業權人的比例超過一成,同意比例就可以降至八成。」

對於政府提出最低六成的方案,林宇滔強調政府必須要解釋,並憂慮六成業權若真正實行將會產生很大爭議,「降得這麼低,是否真的能保障少數業權的權益?我相信甚難。至於其他的百分比,社會一定要討論。其他包括賠償、城規等,社會亦要作討論。劃定的重建區是否可以放寬多數個百份比?社會要討論。我只可以說都更會方案已算是從嚴處理。」

如何保障少數人權益?林:須確保前置程序有序執行

諮詢文本中提到了徵購制度,亦被受社會質疑。林宇滔指,徵購或強徵問題絕對是關鍵,任何地方針對都更的強徵都需要考慮保障少數業主的權益,「但實際上做不做得到?會否形成有業主認為自己的價值最高而拖延,變相影響其他業主的利益?我覺得像香港的強拍操作,在澳門是不合適的,而政府建議的強徵,在進入必要仲裁前,行使人本身要窮盡一切辦法,但如何做?有沒有足夠時間去溝通?」

他強調,整個都更的程序理應是協商收購、第三方調解、仲裁,重點是如何確保前置的程序都是有序、公平客觀地執行,「只要機制是獨立透明,其實都屬於司法程序的其中一種,我相信這對弱勢的小業主來說,是比打官司還要有利。做足前面的階段,並保障到小業主有最後的司法上訴的權利,才會比較合理。一定要保障業主的合理權益,但在制度上亦不可能形成業主有動力去拖到最後,希望獲得最高價錢,仲裁以及價值評估的機制,如何能夠公平地保障小業主的利益同時,亦平衡到其餘八至九成人可以得到重建,改善生活環境?」

候任行政長官賀一誠在競選期間曾經提出「樓換樓」的概念,林宇滔將之理解成「業主自發重建」,「可能連百分比也不降,我不反對。無論有沒有都更法,我覺得都更公司都應進行專業協助,這也是最少爭議的。但實際上很多時都是做不到,需要後邊的配套。若自發重建可以解決所有問題,我就覺得這太樂觀及簡單,需要有一定百分比的降低,以及規劃上如何做清楚。」

他亦指,將來都更的重建項目將會分三種類別,包括剩餘地積比、相若地積比及負地積比,有剩餘地積比的樓,無論是自發重建還是發展商主導,都是有足夠動力去重建,「例如福寧大廈,從四層變七層,業主加了電梯並變成新樓,住戶的同意性十分高。但他們開頭也非百分百同意,因地舖業主不接受而拖了很久。我想後邊要有一些手段令這件事變快,即使像福寧般有優惠的政策,都拖了很久,都是時間、錢。」

「但有一些相若及負地積比的,政府應要思考,政府就要處理,例如做好維修。政府從程序上協助做好維修,可能他們就不會再重建,因無理由再由高變矮。政府是否可以考慮有優惠政策,如市建局推動重建的標準是同區七年樓齡的單位價值,如我現在的單位,無論多少年都以七年樓齡價值計算。意思是有一定補貼,無論有沒有發展。所以建築費由住戶承擔,邏輯並沒有錯,若所有都更都是由政府孭也未必孭得起。問題是政府有沒有優惠政策?是否七年樓齡?三年?這是社會應討論的,因為有了這個東西,相對而言建築費已是有所豁免。」