2019-05-17 都更拖延症?每週專題
都更拖延症? 早前運輸工務司司長羅立文表示,都市更新研究分五期進行,今屆政府任期內將能完成研究的初步報告,但其餘四期研究的進度,他就指現時難以預計,因為每一期報告都需要委員會批准後,顧問公司才可開展下一期工作。 顯然,無論是上屆政府所提出的「舊區重整」或是今屆政府的「都市更新」概念都備受社會關注,亦備受質疑的是十多年未見實在效益。 都市更新委員會在2016年成立後,先後討論過低層樓宇維修資助計劃、重建樓宇稅務優惠制度、重建樓宇業權百分比、工廈再活化、暫住房計劃、成立都更公司等議題,當中部分議題已交到立法會並審議通過成為法律。而其他議題如工廈再活化計劃無實質進展,而與居民權利攸關的重建樓宇百分比,則早在前年已取得委員會的共識,不過尚未見政府有進一步行動,亦未就這個相當具爭議的議題進行公開諮詢。 此外,作為推動都更的主體法律,郤至今仍未見蹤影。如此,在欠缺基本原則的框架下,現在率先制定細部法律法規,那麼將來會否出現大法與細法之間矛盾的問題。 作為本澳重大公共政策的都市更新,坊間有聲音質疑政府藉外判都更研究來拖延都更的進展。當中社會普遍對於樓宇重建百分比、剩餘地積比利用、工廈再活化等議題存在極大的分歧,甚至牽涉到私有財產、居住權的保障問題,但是政府至今卻未有一個清晰的說法。究竟都市更新還有拖延多久?政府有否一個整體策略的考量?由於欠缺透明度,坊間議論紛紛,到底都更何去何從呀? 在另一方面,有意見則關注到,由於新土地法加強了保護公共利益的規範,以及「閂住」了政府過往在批地的任意「門」。是以,都更日後可能牽涉到龐大利益的問題,而這塊大「肥肉」將會怎樣被「分割」,實在需要嚴謹監察,以確保公眾利益。 對於都更,如何真正有利於城市健康發展,以至合理解決市民住屋問題,這無疑是下屆政府施政的其中重要課題。

都更既緩慢又缺乏透明度? 林宇滔:因政府不想做

2019-05-17 都更拖延症?每週專題

文:論盡採訪組

時間:2019年05月18日 14:14

自第四屆特區政府上場後,「都市更新」就成為了其中一個備受關注的焦點。但是自都更會於2016年成立至今,政府的都更工作給予社會一種既緩慢又缺乏透明度的感覺。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔坦言,從自己三年來擔任委員的經驗,可以看出政府並不想做都更的工作,「其實一份都更研究報告,若果政府說要做的話,就應該要一早做,而不是在第一屆都更會任期尾聲時才提出要做。不想做,我覺得責任不只是在羅司身上,整個政府都有責任。」

他指出,都市更新自提出至今都沒有進行過公開諮詢,而按照《公共政策諮詢規範性指引》,都市更新理應屬於重大公共政策,政府是有必要進行諮詢的。但是工作本身是可以做得更前,而無奈地政府卻要找顧問公司進行研究及公開諮詢的工作,「即使是這些顧問報告的時限,都更會內都爭取了很久,最終政府將報告的工期縮短了一半至120日,而這120日是顧問公司實際工作的工作日,但因現在又說分成五階段,當中要等政府行程序,要走多久?這是政府永遠都無法回答我們的問題。」

林宇滔亦指,都更會過去曾經研究多個有關於都更的議題,包含稅務優惠、樓宇維修資助計劃甚至是爭議甚大的重建業權百分比、工廈活化等,亦就此提出具體方案,「但政府不是說要諮詢就是說防火例不行。其實無論是什麼界別的人都希望做好都更,但唯一不想做的就是政府。」

林:看不到現在的討論有利益爭議 因一到關鍵位討論就停下

雖然社會間對於都更的利益存在許多猜測及質疑,但他卻指,都更會到今時今日都未討論到利益爭議點,「所謂的利益爭議其實是源自於未來如何發起業權,如何保障少數、弱勢住戶的利益、樓宇百分比,以及實際上剩餘地積比的利益分配問題。」

他表示,對於有剩餘地積比的地區以及樓宇,本身就有一定發展潛力,無論是住戶自發重建還是由發展商收購重建,都帶有一定的空間,在許多地區的經驗上,只要有法規配套及保障住戶利益的條文下就可以交由市場去進行都更。而對於一些沒有地積比的空間,就需要設有鼓勵措施、誘因,如重建稅務優惠制度,來資助業權人更新住宅,改善居住環境。另外,現時本澳尚有不少為「負地積比」的樓宇,而這些樓宇即使有政策,業權人亦不會想重建,僅會作維修保養。

「在政策上,每當去到這些關鍵位,例如如何分配地積比的利益,其實到今日都更會都未討論到,因為政府不想做,導致所有議題未傾到敏感的位置就停下來。」

都市更新不只是拆樓重建 林:都更公司應負更大責任

每當談及都市更新,不少人都會認為所謂的都更就是拆舊樓、建新樓,但事實上,都市更新所涉及的不只是拆與建的問題,更涉及到居住環境的改善、美化舊區。林宇滔指出,在他擔任都更委員的頭數個月,就已向政府提交一份意見,要求政府在可行的情況下,推動舊樓加裝電梯,因現時擁有物業的長者基本被所有房屋政策排除,而舊樓沒有電梯亦令他們無法出入,基本生活沒法得到維持。而現時已有部分大廈的住戶夾錢,在樓梯安裝上落樓梯的機器,方便長者出入。

他強調,重建舊樓理應只是都更公司的其中一個責任,如何美化舊區、令舊樓做好維修改善生活環境、改善設施成為無障礙出行等方面,都更公司都應考慮及推動,「其實不要經常在想都更就只是重建,即使在香港,推動樓宇保養維修都屬於香港市建局的策略。事實上,即使未有都更法,都更公司都可以作為顧問的形式,在業主自發重建、集合業權、招標尋找承建商等方面提供顧問服務,而在樓宇的保養維修、舊區美化、推動無障礙出行等方面亦要承擔更多責任。」

「我當然同意都更公司最終應要有整體的權力,問題是,我們作為民間或曾經是委員會的成員,只能在政府肯做的部分盡量推他去做。其實現在不可以說都更公司沒有任何工作可以去做,問題是若政府不想去做,我就會覺得更核心的問題他都不肯去面對。」

都更「大法」遲遲未見 林:欠缺總體分區城規難做大規模重建

近年政府將多項涉及都市更新的法律「斬件立法」,但就遲遲未見都更「大法」出台,坊間有意見就質疑,在欠缺主體法律的情況下,諸如暫住房及置換房制度、樓宇重建稅務優惠等法律如何有效落實執行?林宇滔認為,都更理應要先易後難地去做,在現行法律的情況下,本澳難以展開大規模式的都市更新,原因在於欠缺總體及分區城市規劃,無法透過城規勾劃出各個片區的藍圖,只能以個案式的規劃條件圖來做,根本無法做好都更工作。

「你可以說今日沒有主體法律,沒有業權百分比的規範,就做不了大規模的重建,但這其實只是都更的其中一道門檻。沒有總規、詳規,其實你就什麼都不用做了。總體規劃說好要在《城規法》生效後三至五年內做好,現在過了多少年?已經到期為何還不出來?還要等分區規劃。都更工作是慢的,但我想說,政府不單都更不想做,連城規都不想做,連確立社會未來發展的東西政府都不願碰,但我看不到當中有利益之爭,純粹是政府在逃避責任。」

業權重建百分比至今未落實 林:應仿效舊區重整法設仲裁制度

雖然都更會早在2017年就已提出樓宇業權重建百分比的方案,其中樓齡少於30年的樓宇重建比例建議為100%,樓齡屆乎30至40年的重建比例為90%,樓齡逾40年或涉及重大公共利益等特殊情況的重建比例則為85%。但政府至今仍未就相關方案進行公眾諮詢。林宇滔指出,今次的都更研究報告將會就相關內容進行研究及諮詢。

至於如何保障少數小業主的權益,林宇滔指,以前的舊區重整法案中,政府已提出相應的仲裁制度,發展商需要盡一切辦法與所有業權人商討補償價格,當業權人不同意就可交到法院仲裁,若對仲裁結果仍不滿意還可提出上訴。他亦認為,除了現金補償外,亦要有「樓換樓」的選項,容許業權人搬回新建物業居住,才能保障到小業主的權利。

社會至今對於應否設重建百分比、百分比多少存在爭議,但林宇滔則認同設立,因為現在有不少舊樓的業權人可能因為去世、失蹤等因素而消失,當出現繼承時,屬於消失業權人的份額就無法郁動,就會影響到都更的進行,「當然我覺得一定要尊重少數,但是少數人的權益是否大到可以不理其他九成多的業主的權益?這是有必要討論的。我覺得過去的舊區法是可取的,因為有仲裁等等機制,其他東西可以再於社會討論,政府也可以再提出方案。」