2013-07-05 城規濫賠法的前因後果每週專題疊石塘山事件簿
如果從公眾諮詢階段算起,本次是「論盡澳門街」第四次推出城規法專題。最近兩次的專題,在城規法立法程序的最後階段,我們把焦點放在城規法從兩種賠償情況激增至七種賠償情況,不厭其煩地揭示城規法變成濫賠法的內容。其實這是悲哀的,我們根本無暇討論這部關乎澳門城市發展的專業法規的細節,而只能檢視被行政會、甚至本應代表民意的立法議員為私利隨意扭曲的內容。這部全社會曾經寄予厚望,期待成為日後城市發展依據的法規,現在反而可能成為日後以公帑濫賠地產商的法理基礎,我們發現這樣的情況已經超出專業範疇,而是直接關連澳門的政治現實。本期專題,我們話走兩端,一方面向前探,城規濫賠法的前因正是荒謬的政制,另一方面向後望,以現時爭議性的疊石塘項目作為活生生的案例,演示城規濫賠法的可怕後果。直至目前,特區最高當局沒有作出任何表態,但城規法的最後定案可以作為檢視標準,這個特首是小圈子商界的代表、還是全民利益的守護者。我們不對澳門的特殊形勢過份樂觀,但亦請利益集團注意,不要太小看公民社會的反挫力,以及新一屆中央政府的反腐作用力。

從疊石塘超高樓看城規法濫賠惡果

2013-07-05 城規濫賠法的前因後果每週專題疊石塘山事件簿

文:啟明(本澳資深建築師)

時間:2013年07月5日 8:08

城規法變「濫賠法」社會反彈極大,繼基層議員、法律學者,以及社會輿論等輪番炮轟,再有團體發起聯署反濫賠,明確要求刪除「街道準線圖可獲賠償」等不合理條文。但筆者認為關鍵的是,城規法「濫賠條文」很可能就是有心人士為疊石塘等事件獲天價賠款進行周密的籌備,順勢變成「合法的基礎」!

疊石塘高度由二十放寬至百米

工務局稍早前發出位於路環疊石塘地段的街線圖,同意大規模開山闢石破壞山體之餘,竟允許建築高度由原來二十米大幅放寬至一百米。另一方面,城規法立法在即,與工務局允許百米「巨無霸」超高樓,兩者看似獨立事件,但若仔細分析政府的處理手法、時機、發展商態度、社會民情等線索,不難發現當中高度的關聯性,甚至是有心人的刻意安排,讓「城規法變賠償法,甚麼都有得賠」。

工務局局長權力大得驚人

過去坊間已斷斷續續傳出疊石塘超高樓是工務局「故意放水」的結果,業內更流傳,回歸後工務局對該塊地已發過數次街線圖,限高由一開始的二十米一而再,再而三放寬至最後一百米。而眾所周知的是,這種「快過印銀紙」的放高方式,按現行法例(都市建築總章程),只是工務局局長「一簽名就成事」,決定「可起幾高」的街線圖由局長「一個人話事」,難怪社會質疑裁量權如此大,亦難免官商勾結、利益輸送的疑慮。到底 局長為何擁有如此大的權力?又憑什麼理據,讓最初二十米高(約七層樓),搖身放高成百米(三十八層)豪宅?疊石塘超高樓的合法性受到社會強烈質疑,工務局有義務「講清楚、說明白」,必須全面公開以往對該地段所發出的街線圖,向社會解釋不斷放高的理據。

數月前,社會開始關注路環保育及疊石塘超高樓事件,面對反對聲浪如潮,先是發展商強硬聲稱項目「事在必行」,後有賈利安局長「一如既往」聲稱放至百米「合法」。然而,當社會意識到項目破壞性之大(面積五個足球場大,可蓋二十多幢超高樓),促使保育團體發起連串抗爭且表明「不割山河不換地」立場後,工務局才暫緩有關行政程序,聲稱項目需做環評,環評不過「不一定」批准動工。

先放高再環評,發水倍數益發展商

本末倒置的是,工務局未經評估,就由街線圖隨意允許建百米高樓,後因社會反對,才要求發展商入則時交一份「自己做」的環評,證明建百米高樓對外部環境無問題,這種「掩耳盜鈴、故意放水」的做法亦未免太過明顯了。經筆者檢視該街線圖,發現另一外行人較少注意的「魔鬼細節」:街線圖上顯示該地段可發展的「地積比(俗稱倍數)」雖為八倍,但這是業界戲稱為「發水倍數」的Índice Líquido de Utilização do Solo (ILUS)計法,亦即按實用面積計倍數。並非按國際慣例多以建築面積計算,亦即Índices de Utilização do Solo (IUS)。一字之差,卻使實際倍數發漲不少,就疊石塘事件為例,其實際建造倍數並非街線圖表面上規定的八倍,而是可高達十二倍。簡單說,就是「無本生利」的遊戲,政府「無端端再送贈」四成樓面面積給發展商,如果疊石塘原來只可起十四幢樓,用了「發水倍數」後即可起二十幢樓,利益即時增加四成,將來賠償自然也增加四成!

疊石塘拖字訣,城規法輸送天價賠款

正當社會熱切關注疊石塘事件,《城規法》法案亦傳出「濫賠」遭社會炮轟,兩者出現時間的吻合,亦曝露了當中的「利害」關係。首先,街線圖上依法寫明「本街線圖不賦予持有人對該地段的任何權利」,因此工務局所謂發出了「允許」一百米超高樓的街線圖,如被證明不符合甚至違反公共利益,理所當然可以撤銷且不構成任何賠償,亦不存在換地問題。然而,近日所見,工務局既不打算撤銷此明顯違反公益的街線圖,亦不批准發展商的興建工程,而是拖字訣。政府是否有意拖至《城規法》實施後,才「順應民意」修改街線圖降低建築高度,再「依法(城規法)」向發展商作出天價賠款?業內人士估計金額超過六十億(見另表),若真如此,確是裡應外合、一石二鳥的如意算盤!

現時到底隱藏了多少像疊石塘這樣的案例?恐怕只有早佔先機,利益相關者才知曉。只可恨特區過去十多年累積下來的二仟億元財政儲備,不用幾次就「被清袋」!

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