2012-03-02 澳門的土地煉金術每週專題
古語有云:「土能生白玉,地可出黃金」。在澳門尤為如此! 雖然澳門沒有什麼農業礦產,但單憑賤價批地、轉換用途、加大容量、重新批給、平買貴賣等手段,發展商自然可以以小搏大,榨取本應屬於澳門居民的土地資源。針對此一現象,社會已有了廣泛共識,只有循法律和政治途徑,方可解決問題。但問題是,政府在一路反覆拖延之際,新的賤價批地又來了……

特區十二年 土地戲法變不停 市民罵不止 珍稀資源枉輸送

2012-03-02 澳門的土地煉金術每週專題

文:鹹蝦仔

時間:2012年03月2日 9:09

特區十二年,經濟好景,本來應是人人安居樂業。可是,實際上,大多數人都覺得生活質素不升反降,心情亦大不舒暢。其中一個重要原因是眼見不斷出現的官商勾結,大玩土地戲法,以致澳門珍貴的土地資源不斷透過賤賣甚至無償轉到某些有權勢、有關係、有背景的人士手上。這是澳門人的最痛。但卻又無能為力,無法阻止,你叫澳門人如何能心情舒暢。請看看以下例子:

一.於1992年以公開競投方式批出那幅位於新口岸面積2,916平方米的土地,閑置近二十年。今年終於透過司長的批示,批准大幅放高,由原本的十六層增至卅四層,並增建酒店,政府只收回九千一百萬元的溢價金。多了十八層,多少個單位?多付的溢價金只消賣幾個豪宅單位便回本,世上那有如此好的生意?

二.大潭山腳偉龍馬路側,澳門機場對面,面積82,700多平方米的地段,二零零六年二月,政府全資的六個公司向政府申請將此大片土地,轉讓給發展公司,用作興建大型住宅。閑置多年後,又獲司長批准大幅放高,將興建的住宅建築面積增加至53.7萬平方米。批地溢價金6.4億元。

三.2001年特區政府批出位於路氹城近十五萬平方米土地批予發展商興建東亞衛視影城的主題公園因其可增加本澳旅遊硬件,故僅以澳門幣2,300多萬元批給。發展計劃一直沒有落實,但零八年司長與發展商一紙秘密協議,大幅放寬其建築面積從14萬平方米變成65萬平方米,由沒有酒店的主題公園變成酒店為主的項目。因為這一秘密協議,令此幅土地點土成金,原發展商轉售股權已賺了40多億,兵不血刃,以2,300多萬元換來40多億,利潤近二百倍,實在驚人之至。

四.小潭山項目是一九八零年批予發展商,至零五年已足二十五年不能再續約。但政府以發展商有極強意願要完成餘下計劃,所以甘冒違反土地法之險而於零九年將土地重新批予發展商。政府作此行為是基於是發展商「極有誠意」要完成原來計劃,但到獲重新批地後不足一年,發展商就反悔,推翻原來的酒店及低層別墅的發展計劃,改為要興建六幢高層屋苑。出爾反爾,而政府不追究其違反承諾,反而接受其申請,並僅以技術理由來研究其改變計劃之可行性,擺明扯貓尾。民間反對之聲疊起,但政府竟作「黑哨」,製造諮詢結果,為批准其更改計劃大開綠燈作準備。

五.科技大學建校之初,政府便將一幅151,324平方米的土地完全無償批給該所私立大學作建校之用。這十五萬平方米的土地,科技大學真正使用的不足三分一。到博彩業開放,土地有需求時,新濠博亞需要其中地段作興建如今的「夢幻之城」,科技大學就適時地主動向政府表示放棄兩幅分別為11,353平方米及73,546平方米的土地,讓新濠博亞順利地獲得土地開展大計。這裏表面上似乎是巧合,但行內早有多個不同版本,都顯示放棄方從其他途徑獲得數以十億計的補償。而科大在放棄此84,899平方米土地的同時,卻再獲政府無償批給145,621平方米的土地作補償其放棄土地之損失,舊時人說「九出十三歸」已夠利毒,科大卻八出十四歸,更勁。如此一來一往,特區政府先後共將212,046平方米的土地批予科技大學,是一個「崩」都唔使俾。

六.石排灣石礦場其中一幅面積19,832平方米的土地,搖身一變成了可興建十幢二十六層和兩幢二十四層的商住樓宇的土地,政府僅收得溢價金2億4,300萬多元。石礦場是在一九七二年由澳葡時代批予相關公司專用於開採建築用石,澳葡政府在批給中訂明是以二十三年期的「臨時性為基礎」的「特殊准照」形式,規定該石礦場只要停止運作一百八十天,政府就可收回土地。同時合約更規範承批公司僅能經營開採石礦作建築材料之業務,使有關土地既不得更改用途,亦不得轉讓。但一名行政委員經營的公司,卻適時成立,政府作出批示批准石礦場更改為商住用途,更容許原公司將土地的所有利益轉予那間新成立的公司。令這個由行政委員當主席的公司僅以2億4,000萬奪得可作商住用途的2萬3,000多平方的土地。

以上事例都說明,現行土地法存在許多官僚或發展商都懂得鑽的漏洞,已顯得百孔千瘡,而城規法長期拖延制訂,亦讓官員的行政裁量權無限放大,中間的貪腐問題、利益輸送問題及賤賣國家公產令本澳珍貴的土地資源大量流失。因此重訂土地法堵塞漏洞,制訂城規法都是刻不容緩。只是,可能這是當官的主要財路,所以有權者硬是刻意拖延,拖了一年又一年,不知拖到何年何月?

當然,重修土地法必須針對現時土地法所存在的種種流弊。因此,立法議員區錦新於較早前在一份相關的書面質詢中提出了修改土地法四項原則。頗有意思,讓筆者作文抄公抄錄如下:

  1. 任何商業用地必須公開競投;
  2. 任何免公開競投的土地必須有機制開展公開諮詢、聽證,甚或經立法會審議;
  3. 任何批給的土地都應有明確的發展期限,逾期作廢,不能讓官員酌情通融;
  4. 任何的土地一經批出均不可改變用途或轉賣,否則視同毀約而必須收回相關土地。而所謂轉賣亦應將承批土地之公司的股份轉讓作出規限,若以公司來獲批給土地,當其公司股份轉讓超過百分之五十或以上時,則應視同違約轉賣。

若真能按區議員所提出的原則來修訂土地法,當能堵塞現時在特區中土地問題的種種漏洞。為國為澳,守住珍稀的土地資源,實功德無量!