2017-08-04 四修改 六迷思 拆解租務法爭議
「至到今日,我相信絕大部分反對意見都有誤解」,租務法提案人之一,立法會間選議員歐安利日前一句回應近日租務法的連番爭議。就連負責細則性審議的三常會的主席鄭志強亦表示,「唔知佢哋有冇睇清楚文本?」 《修改〈民法典〉不動產租賃法律制度》法案(俗稱︰租務法)由九位議員提案,日前立法會三常會完成細則性審議並簽署了意見書。法案建議引入仲裁機制、設立租金調整機制,同時強化租賃合同訂立方式,以及延長租賃關係存續期,從四方面修改民法典,希望能夠完善和規範房地產租賃制度,以可符合社會發展需要,更有效解決租賃糾紛,促進市場的健康發展,讓居民安居樂業。 唯法案完成細則性討論後,不少地產業界都強烈反對。300多間地產公司聯合刊登全版報紙廣告,要求暫緩《租務法》立法以作廣泛諮詢。業界認為政府干預自由經濟,亦未有保障業主利益。澳門中小型企業聯合總商會會長周錦輝更批評租務法法案是「垃圾法案」,將影響澳門日後經濟發展,又指,澳門人的城市價值就是房地產價值,因為有價值才可以再融資,再產生其他利益,政府才有能力做公益事業,「(現在)成個人生觀好、我哋既價值觀,全部係退步!」 另一方面,近年不少中小企均受業主年年加租影響而被迫搬遷或結業。亦有小市民指,現時澳門房鋪租金高昂導致百物騰貴,不利本澳社會穩定發展,希望政府出手加強管制,認為租務市場若有適度監管,可防止出現泡沫,更有人直言「地產商坐擁大量物業當然不希望租務管制,因為對佢哋既利益有損害。」 根據2016年中期人口報告顯示,澳門每月租金中位數為6489元,而2011年的租金則為3204元,短短5年間增幅達一倍多。究竟租務法的爭議在哪,租務法修改了甚麼,今期《論盡澳門街》將一一剖析。

租務法案六大迷思對對碰

2017-08-04 四修改 六迷思 拆解租務法爭議

文:論盡採訪組

時間:2017年08月5日 17:17

迷思1:法案冇宣傳?冇諮詢?

有地產業界人士質疑,修改租務法案的宣傳不足,亦沒有諮詢業界的意見。但三常會的法案意見書特別指出,委員會於2015年12月15日的會議上,「十分慎重地決定進行為期兩個月的公開諮詢」,直至2016年2月15日共收到7份來自團體以及居民的意見。由該日起,委員會還陸續收到本澳房地產團體就法案所提出的不同意見。此外,委員會還決定主動去函各大房地產中介人團體、中華總商會諮詢意見,又去函終審法院、統計局、財政局索取相關資料作分析,還要求公證署派代表向委員會介紹當前公證認筆跡的情況。

迷思2:政府干預 影響自由經濟?

法律學者艾林芝表示,自由經濟並不代表甚麼管制都不需要,外國亦有很多租金管制的經驗,通常有兩種方式,一種是對加幅的管制,一種是對租金上限的管制。「例如一係一年最多加5%租,一係最多收2萬蚊租。亦有一些國家是兩種方法並行,例如法國。」他指出,法案通過後,並非立即就有租金管制,而是到樓市失控的時候,賦予行政長官有權根據社會實際情況再作決定。

艾林芝又指,澳門的法律體系承襲葡萄牙法律架構,有關規定源於第一次世界大戰過後,很多士兵回國後無家可歸要租屋住,「一個人隨時都可以俾人迫遷的話,租客無屋住隨時要瞓街,對其生活造成好大影響,對於業主來說,只是損失一點租金而已。保障弱勢還是所有事都放任不理,這是立法者的選擇。而有關規定延續了這個保障弱勢的立法精神。」他說,考慮到商舖租客裝修、申請牌照或要花費一年多時間,如果正式開業不久便被逼遷,租戶會損失慘重,令中小企難以生存,故現時將租約兩年限期延至三年。

民眾建澳聯盟副主席陳德勝亦表示,他有個朋友在北區開麵店,4年前每月租金3.5萬元,到去年已經加到9萬元,實在做不下去。業主提出減租1萬,一年後還是決定結業,「因為每個月8萬蚊租金真係頂唔順!」至於而將商業單位和住宅單位租約由現時的兩年改為三年,他表示,現時食肆向政府申請飲食牌都要年半時間,若租約只有兩年實在難以回本。若果業界覺得稅項太多,應該向政府反映,而非歸咎於租務法。

迷思3:車位租唔出?

法案建議要求對不動產租賃合同的簽名進行公證認定,未經「認筆跡」的合同無效。同時,法律生效後,有關規定只對生效日起所簽定的合同有效,生效日前所簽定的合同不需要補辦「認筆跡」。

官委議員劉永誠、黃顯輝,間選議員張立群、崔世平,以及直選議員梁安琪,合共五名的三常會成員就法案提出意見,認為強制公證會令業權狀況未釐清的物業,特別是未能辦理分層業權登記的樓宇內車位的權利人,日後不能依法辦公證認定簽名手續以出租有關車位,憂慮有關規定會為澳門帶來震盪性的影響。

委員會主席鄭志強對此則表示︰「這不是租務的問題,而是沒有權利人的登記……呢個唔係民法典可以解決問題,點樣將大廈地方做公共停車場,係好複雜既問題,亦涉及工務部門的事。」又指,提案人在法案中沒有試圖解決相關問題。這是因為發展商當年將車位賣出,但沒有做獨立登記,沒有登記即沒有權利人的身份。「既然無權利人的身份,點樣租出去呢?啱唔啱呢?對承租人公唔公道呢?現時租咗出去,無公證,無交印花稅,乜都無。」

鄭志強又指,他個人認為,法案通過後,如果能夠推動政府做好權利人身份登記,解決這些歷史問題是有好處的。「登記不是你個名,名不正,言不順,又唔賣得,出租都係唔合法,你唔係權利人點出租呢?」

迷思4:公證唔夠人?

有關強制驗筆跡,提案人認為此修改可有助避免訂立租賃合同中不規範情況及打擊非法旅館。

有關規定引起地產業界反對,質疑政府有否足夠資源去配合全澳眾多的租戶。然而,政府公證代表曾向三常會介紹了現時三個公證署及57名私人公證員的運作,政府又計劃增加開考私人公證員。因此,委員會得出澳門公共及私人公證員網絡能夠回應這個新訴求,並同樣能為物業管理及公共治安帶來好處。

法律學者艾林芝表示,這裡的公證是指驗筆跡而非做公證書,到政府公證署認筆跡並不需花費太長時間,星期六亦有私人公證處營業,且有關公證並不要求出租人及承租人同時出現。「驗筆跡時,攞當時人的證件去對照就可以,去公證署的助理員就可以處理,這個程序不需要特定的人去,交給相熟的朋友去做亦可以。」

迷思5:無助打擊非法旅館?

法律學者艾林芝亦指,驗筆跡對打擊非法旅館有一定幫助,有驗筆跡的合約必然會在政府部門「留底」,出租人及承租人的身份都不能造假,「以後出咗咩事可以搵到佢,文件可以直接作為執行之訴,就不需要行宣告之訴,法律程序可以節省一半時間。」他並指出,房屋出租要交印花稅,去財政局申報房屋出租,亦要以租賃的方式交房屋稅,但現時簽租約可以不經公證,亦不需要經過其他方式確認,會有出現漏稅的問題。

民眾建澳聯盟副主席陳德勝認為,一旦業主遇上租客經營非法旅館,可以有助業主申訴;他並建議設立「租客黑名單」,讓中介業界知道哪些租客曾有經營非法旅館前科。

工商聯會常務副會長湯悅宋表示,澳門現時有一千多個單位因非法旅館的問題而被封六個月,令業主收入減少,「業主的損失邊個賠償?」她說,非法旅館每個區都有,好似定時炸彈,為居民帶來不便,且當中許多是集團式經營,質疑政府有否循這個方向去打擊。她又建議,澳門參考香港設立適合本澳的租務法庭,盡快處理租務問題,保障業主權益。

艾林芝表示,如果無驗筆跡的話,無論是仲裁中心還是租務法庭的裁判都只有宣告效力,「即係判斷誰對誰錯,最終都要執行的部分」。但驗筆跡後,就可以直接行「執行之訴」,相當於香港的「執達吏」。因此,相對來說,程序可以快很多。

迷思6:自願仲裁冇力 搞唔掂「租霸」?

艾林芝指出,澳門的仲裁中心,例如消費者委員會的仲裁員全部都是初級法院的法官,作出的裁決一樣有法律效力。而且仲裁中心處理個案的效率較法院快。

不過,三常會五名成員(包括官委議員劉永誠、黃顯輝,間選議員張立群、崔世平以及直選議員梁安琪)就認為,以自願仲裁方式試圖解決「租霸」問題的成功率甚低,認為若「租霸」肯遵守自願仲裁,此人已非「租霸」。他們又對部分議員反映民間訴求制定「租務法庭」的建議未被接納表示遺憾。

澳門中小型企業聯合總商會會長周錦輝 (左) 法律學者艾林芝 (中) 立法會三常會主席鄭志強 (右)