2017-08-04 四修改 六迷思 拆解租務法爭議
「至到今日,我相信絕大部分反對意見都有誤解」,租務法提案人之一,立法會間選議員歐安利日前一句回應近日租務法的連番爭議。就連負責細則性審議的三常會的主席鄭志強亦表示,「唔知佢哋有冇睇清楚文本?」 《修改〈民法典〉不動產租賃法律制度》法案(俗稱︰租務法)由九位議員提案,日前立法會三常會完成細則性審議並簽署了意見書。法案建議引入仲裁機制、設立租金調整機制,同時強化租賃合同訂立方式,以及延長租賃關係存續期,從四方面修改民法典,希望能夠完善和規範房地產租賃制度,以可符合社會發展需要,更有效解決租賃糾紛,促進市場的健康發展,讓居民安居樂業。 唯法案完成細則性討論後,不少地產業界都強烈反對。300多間地產公司聯合刊登全版報紙廣告,要求暫緩《租務法》立法以作廣泛諮詢。業界認為政府干預自由經濟,亦未有保障業主利益。澳門中小型企業聯合總商會會長周錦輝更批評租務法法案是「垃圾法案」,將影響澳門日後經濟發展,又指,澳門人的城市價值就是房地產價值,因為有價值才可以再融資,再產生其他利益,政府才有能力做公益事業,「(現在)成個人生觀好、我哋既價值觀,全部係退步!」 另一方面,近年不少中小企均受業主年年加租影響而被迫搬遷或結業。亦有小市民指,現時澳門房鋪租金高昂導致百物騰貴,不利本澳社會穩定發展,希望政府出手加強管制,認為租務市場若有適度監管,可防止出現泡沫,更有人直言「地產商坐擁大量物業當然不希望租務管制,因為對佢哋既利益有損害。」 根據2016年中期人口報告顯示,澳門每月租金中位數為6489元,而2011年的租金則為3204元,短短5年間增幅達一倍多。究竟租務法的爭議在哪,租務法修改了甚麼,今期《論盡澳門街》將一一剖析。

《租務法》四大修改 到底改啲乜?

2017-08-04 四修改 六迷思 拆解租務法爭議

文:論盡採訪組

時間:2017年08月5日 16:16

修改1:引入自願仲裁機制 提高解決租賃爭議效率

法案其中一個核心原則是引入仲裁機制,希望可以有效解決租賃爭議。提案人指出,司法訴訟是澳門現時處理租賃爭議的唯一法律途徑。但法院要排期審理,經法院裁判後仍可上訴,可見訴訟程序複雜冗長。

就此問題,提案人認為,澳門至今設立了五個仲裁常設機構,仲裁制度在澳門的發展已日趨成熟,對解決部份民商事的爭議具有一定作用。法案建議引入仲裁機制,目的是讓居民在解決租賃爭議的方式上有多一種選擇,簡化解決爭議的程序,以提高解決租賃爭議的效率,但有關爭議仍可透過司法訴訟解決。

需要注意的是,提案人並沒有建議要設立一個強制性的仲裁機制,而是欲保留現行法律制度所具有的自願性特點,即特首有權決定是否就不動產租賃爭議設立新的及專門的仲裁中心,或將有關爭議交由澳門現有的自願仲裁中心處理。

修改2:確保租金調整合理性 特首決定租金最大調整系數 

法案的另一基本原則是設立租金調整法定機制,確保租金調整合理性,促進業主和租戶的租賃關係的穩定,減少租賃糾紛,保障低收入人士的居住權益。

值得留意的是,法案最初文本是規定設立恒常性的租金調整法定機制,但後來改為建議設定具有「例如性和必要的臨時性的」租金最大調整系數。另一方面,不動產的實際租金並非要等於行政長官批示訂定的最大調整系數,只是雙方應協議訂定一個不超過最大調整系數所計算出的實際租金。

提案人希望因應租金大幅上升影響社會穩定、且行政長官認為經濟沒有得到適度發展的情況,訂定一個具有「例外性及臨時性」的解決方案。三常會認同提案人此一修改建議,並認為一旦澳門出現樓市或租務市場異常情況,經修改的機制可令行政當局快速作出反應,以穩定樓市、穩定租務市場、穩定經濟、穩定社會。

修改3:強制公證認筆跡 改善住宿亂象

法案亦提出強化租賃合同訂立方式,改善住宿亂象。提案人指出,現行法律上,租賃合同的訂立方式是私文書,不須受行政當局的監管,市場自由運作失去秩序,住宿衍生亂象,有非法入境者、逗留者、工作者利用制度的鬆散進行租賃,隱身於民宅,對居民的居住安全、社會治安帶來莫大隱患。法案建議強化租賃合同訂立方式,讓公權力介入租賃合同的訂立,明確出租人及承租人的身份,以保障雙方當事人的權益,促進房地產市場的健康發展,有效防止不法份子進行租賃住宿民宅,有利於大廈管理,保障居民安全。

因此,法案建議,要求對不動產租賃合同的簽名進行公證認定,未經「認筆跡」的合同無效。法案生效後,有關規定只對生效日起所簽定的合同有效,生效日前所簽定的合同不需要補辦「認筆跡」。提案人認為,就此合同訂立方式的改善,避免訂立不動產租賃合同中的不規範情況。

修改4:回應中小企訴求 租賃關係延長至三年

現行《民法典》規定︰「如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年,則出租人無權在期滿時單方終止合同。」今次法案則建議將有關期限由兩年延長至三年,這是因為不少中小企都反映,裝修、申請牌照等等的開業準備都要花一年多時間,若租約只有兩年時間,實在難以回本,故希望將租賃關係存續期延長至三年。而現行法律亦規定,若承租人單方面終止合同,需罰至少一個月、最多兩個月的租金,以保障出租人的權益。三常會及提案人均認為有關建議有利於讓不動產租賃合同更趨穩定。

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