2016-12-22 「都更」會搞邊科? / 每週專題
政府將「舊區重整」推倒重來抛出「都市更新」概念,但卻一直處於「只聞樓梯響」的階段,花了近一年時間舉行六次會議,亦未見政府推出任何實際措施以落實都市更新,改善居民生活質素的核心理念。早前有都更會委員建議下降同意重建比例,隨即引起巨大爭議。一方面要保護私有財產,另一方面要滿足城市發展需求,如何從中取得適當的平衡點,可能需要社會長期而廣泛的討論才能取得共識。 然而,「都市更新」的概念比「舊區重整」更為寬廣,但整個社會的討論焦點似乎都被困在「拆樓重建」的牢籠裡,無法展開更多元廣泛的討論。不論「舊區重整」也好,「都市更新」也罷,目標始終都離不開改善居民生活質素,如何多元深入這一目標,將是共建澳門美好明天的重要一環。

» 都更應先易後難 林宇滔︰改善居民生活不止拆樓重建

2016-12-22 「都更」會搞邊科? / 每週專題

文:論盡採訪組

時間:2016年12月24日 0:00

都市更新委員會委員林宇滔澄清,都更會只是對樓宇重建業權同意百分比不應「一刀切」有共識,有委員提出參考外地經驗將百分比定為五至九成,但委員會並無共識,政府亦沒有方向,只稱會繼續研究,他個人主張「宜緊不宜鬆」。林宇滔又批評政府府無用心做好都市更新工作,舉行了六會議都只是聽意見,「但連框架方案都沒有,咁可以傾啲乜嘢呢?委員會三年任期晃一下就過去了,我覺得呢個先係核心問題。」他認為重建比例爭議較大,政府應「先易後難」,先從緩減舊老化,改善社區環境、增加社區設施等方面入手,從而提升居民的生活質素。

林宇滔︰都更應先易後難,改善居民生活不止拆樓重建。

林宇滔︰都更應先易後難,改善居民生活不止拆樓重建。

 

林宇滔︰樓宇重建比不應一刀切

林宇滔表示,在重建樓宇業權同意百分比問題上,必然會有好大爭議。政府應從嚴處理,「必須尊重業權,尊重居民能夠以樓換樓,或者原區居住的權利。都市更新唔係以大壓細,真正要尊重居民的選擇。」他認為,對於不同狀況和樓齡的樓宇,政府應設不同的重建比例的門檻,以保障私人財產。例如一些危樓、樓齡較大的樓宇,其同意重建百分比可以降低一些,但對於結構上沒有問題,樓齡又不大的樓宇,則應保障所有業權人的私有財產。「十年、十五年的樓,未出現危機,連裝修都未折舊,點解又要拆呢?」

林宇滔表示,如果同意重建比例要百分百,則很難真正推動舊樓重建,改善舊區環境:「如果不降比例,可能有一成業主搵都搵唔到,消失咗,咁其餘九成的業主權益就受到好大影響。」他指出,即使下降百分比,並不代表就完全無需理會少部分業主,而直接「強搶」。而是要經各種善意渠道溝通,但最終都無辦法下,才能「強拍」。「完全唔降得,就完全唔洗傾,但降到點樣先可以尊重到少數的權益,我認呢個真係好難做好平衡,但都係要去做。」

林宇滔認為,社會在不同時期的需求都不一樣,無可能「一刀切」地定下一個「適中」的比例。「一開始可能要認真推動,整個社會都有共識,比例可以定得稍低一些,希望可以推動更多舊樓重建。但當社會希望尊重業權的時候,進展就要慢下來,將比例定得高一些。」因此,即使定下比例,政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。

但當社會希望尊重業權的時候,進展就要慢下來,將比例定得高一些。」因此,即使定下比例,政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。

但當社會希望尊重業權的時候,進展就要慢下來,將比例定得高一些。」因此,即使定下比例,政府亦都要隨時做好準備檢討和調整重建同意百分比。

 

林宇滔指出,現時社會討論得最多需要重建的地區,其實很多單位已經被人買下放租再待價而沽,「佢哋唔係以居民的角度睇呢件事,而是從利潤角度去看待,你要佢投放資源去維修保養,佢都未必會理你。而且將來重建時,這些人亦未必會輕易出售單位,會更多考慮利益。除非政府有強硬的政策,否則好多『落釘』的地方,或者講咗好多年要重建的地方,其實那才是最難重建的地方。」

先易後難 改善生活環境才是都更核心

林宇滔表示,下降重建同意比例必然是一場大爭論,然而,現時即使按十成的比例去處理,政府亦未有做足鼓勵措施,例如重建後,業主要為同一物業單位繳納雙重或三重物業轉移印花稅,這根本不合理。政府應該及早推動一些無爭議的立法工作,而非一直為一些難以取得共識的問題空轉。他指出,都市更新的核心是改善居民的生活質素,即使只是減慢舊區老化,改善舊區居民現時的生活環境,令居民居住得更開心快樂,這亦是都市更新的方向。「就算乜嘢都唔郁,有啲嘢係咪要改善下呢?呢到無人研究過。並唔係全部嘢都係要拆樓、放高,咁係唔得架!」

例如現時澳門有近3,000幢30年以上樓齡的5層高樓宇,很多長者居住在裡面,由於沒有電梯,令長者出入困難,他建議澳門可以參考台灣做法,資助一些符合條件的舊樓安裝小型電梯,這可讓居民住得更舒適,令都市更新多元化。

林宇滔指出,澳門有好多樓宇都日久失修,樓宇狀況好參差,亦曾造成多宗傷人事件。政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作,資助是一回事,但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準,沒有指引,居民點知要驗咩呢?資助唔可以空口講白話,一定要配套指引,將來業主都知道樓宇的情況。」

政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作,資助是一回事,但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準,沒有指引,居民點知要驗咩呢?資助唔可以空口講白話,一定要配套指引,將來業主都知道樓宇的情況。」

政府應該做好「樓宇維修資助計劃」的改革工作,資助是一回事,但政府不可能連驗樓指引都不做。「現時沒有標準,沒有指引,居民點知要驗咩呢?資助唔可以空口講白話,一定要配套指引,將來業主都知道樓宇的情況。」

 

人口密度不可再增 集約發展釋放空間

不少地產商都經常向政府放話,要求都更放寛地積比,讓樓宇建得更高,便可以提供更多住宅單位。林宇滔指出,澳門的地積比其實不低,可以高達十倍,即使被稱為「石屎森林」的香港,其很多地產項目的地積比亦只是五至八倍,幸好澳門還守得住街影條例,否則高樓林立,密不通氣,將會有很大問題。

他不反對重建放高,但澳門現時得多地區的人口密度已經「迫爆」,無可能再通過增加容積而增加人口密度,「無論是地下管網建設、污水排放都係承受唔到。」他認為,樓宇重建放高應透過集約發展,釋放空間。「例如現時有十棟五層高的樓,可以集約發展成兩棟或者一棟很高的樓,釋放的空間可以用作社區設施、綠化、停車場等等。大家唔好有個錯誤的幻想,新橋區七層樓突然間變成廿層樓。」