2016-12-22 「都更」會搞邊科? / 每週專題
政府將「舊區重整」推倒重來抛出「都市更新」概念,但卻一直處於「只聞樓梯響」的階段,花了近一年時間舉行六次會議,亦未見政府推出任何實際措施以落實都市更新,改善居民生活質素的核心理念。早前有都更會委員建議下降同意重建比例,隨即引起巨大爭議。一方面要保護私有財產,另一方面要滿足城市發展需求,如何從中取得適當的平衡點,可能需要社會長期而廣泛的討論才能取得共識。 然而,「都市更新」的概念比「舊區重整」更為寬廣,但整個社會的討論焦點似乎都被困在「拆樓重建」的牢籠裡,無法展開更多元廣泛的討論。不論「舊區重整」也好,「都市更新」也罷,目標始終都離不開改善居民生活質素,如何多元深入這一目標,將是共建澳門美好明天的重要一環。

» 蘇文欣︰樓宇重建比應貼近百分百

2016-12-22 「都更」會搞邊科? / 每週專題

文:論盡採訪組

時間:2016年12月24日 0:00

《舊區重整法》法案在上屆立法會成為廢案後,政府推倒重來拋出「都市更新」的概念取代舊區重整,都市更新委員會成員以地產業界比例最高,被社會批評是「地產黨話事」,早前有都更會委員提議,同意重建業權比例應下降至五成至九成,隨即引起爭議。原舊區重整諮詢委員會委員蘇文欣認為,舊樓重建無可避免要面對同意重建業權比例的問題,他認為,私有財產必須受到保障,不能夠隨意用法律將業權「充公」,否則會引起很多社會問題,同意重建業權比例應盡量貼近百分百,他認為按戶數多少為基礎,將比例定為九成至九成半較為適合。

蘇文欣認為,按戶數多少為基礎,將比例定為九成至九成半較為適合。

蘇文欣認為,按戶數多少為基礎,將比例定為九成至九成半較為適合。

 

樓宇重建比例涉眾多複製問題

蘇文欣表示,無論「舊區重整」又好,「都市更新」都好,最重要的理念都並非要破壞社區,而是要幫助居民改善生活環境。但過程中,收樓一定要經所有業權人同意,但要取得百分百同意在實際操作上有困難。「例如好多時搵唔到所有的業主,就算搵到,但業主亦不在澳門,甚至離世,又無留下任何遺囑,業權就唔知去曬邊。又有啲業權人過咗世,將業權分俾子女,有啲子女又搵唔返,產生呢啲問題時,成個業權都無辦法賣出去。」

設定同意重建業權比例的目的就是希望用小數服從多少的方法,可以透過法律途徑收樓重建。蘇文欣說︰「『善豐事件』都可以睇到問題,要百分百業權同意重建需要很長時間,而且當中要經過很多有力人士談判先可以過到關。」然而,一間住宅可能是業權人的終身積蓄,在市場上亦可能難以買回同等條件的單位,因此,住宅被拆後可能會無家可歸,因此設定同意重建業權比例必須很嚴格,不能夠隨意在業權人不同意下,令其失去業權。

蘇文欣表示,澳門樓宇管理很奇怪,有時一幢樓的業權並非按戶數計算,而是按地積比計算。即是住宅面積越大,佔有的業權百分比就越高。有時地舖的面積可以是住宅的兩倍,因為地舖業權人的話事權就更大。蘇文欣質疑日後在都市更新的操作上,會否出現不公平的極端例子,「樓上三四個單位不同意重建,但只要有幾個地舖同意就掂曬?」

蘇文欣質疑日後在都市更新的操作上,會否出現不公平的極端例子,「樓上三四個單位不同意重建,但只要有幾個地舖同意就掂曬?」

蘇文欣質疑日後在都市更新的操作上,會否出現不公平的極端例子,「樓上三四個單位不同意重建,但只要有幾個地舖同意就掂曬?」

 

「暫住房」會產生大量棘手問題

政府提出未來都市更新將撥出一批房屋作為「暫住房」,為都市更新構想邁出一步。然而,口號提出後,政府一直未有透露更進一步的訊息。蘇文欣認為,「暫住房」的構思雖然是好,但同樣會產生很多棘手的問題。例如,暫住房到底提供給業權人還是住戶呢?「例如,我係老豆,你係仔,政府要拆屋,業權係我既,錢就入我袋,阿仔就拜拜。無規定老豆一定唔收錢要同21歲既仔同住架喎,咁到時暫住房到底應唔應俾個仔住呢?」

再者,澳門很多舊樓都是租給外勞居住,那麽他們是否有權住「暫住房」呢?若果規定「暫住房」只向澳門居民提供,那麽很多本身是業主的僱主可能不太樂意重建,按法律規定僱主須向外地僱員(例如家庭傭工及保安員等)提供合適的住宿安排,若果賣出業權後,再到市場可能好難用便宜的價錢租到合適的單位供外僱住宿。「除非佢唔想做,咁就賣咗佢,呢啲都係問題。」還有「樓上舖」的問題,這到底算是舖位還是住宅呢?原則上是住宅,應按住宅計算,然而,政府已承認他的工作地點,又有立牌交稅,實際上又是舖位。蘇文欣說,都市更新涉及很多問題在坊間都未有討論。

 

社工隊要盡早進場幫助居民

蘇文欣表示,其他地區的重建項目都需要社工提早進場,向居民解釋重建涉及的方方面面的問題,社工扮演著很重要的潤滑作用。當政府一「圈地」,就要有社工隊進場。好多居民並不清楚重建到底是怎麼一回事,政府或發展商又不肯同居民溝通,有釘子戶就找黑社會恐嚇。社工隊早進場的時候,就可以同居民傾,讓街坊容易了解。

蘇文欣說︰「例如要租客搬,可否提供幫助呢?好多住緊舊樓都係交俾中間人租,甚至沒有租約,一定要即時搬,咁對住客黎講有好大問題架嘛,甚至不公平。社工可否在中間調停呢?社工非常有利幫助居民了解政策,亦可更容易搬遷及適應新地方。好多舊區有好多老人家,根本不是去住『暫住房』,而是要搵不同的院舍,重建涉及很多社區問題,需要社工深入社區才能幫到居民。」