#039 獨家!換地案再解密 / 論盡紙本
「土地戲法」三部曲:批地/換地,改用途,再放高。傳說只要熟練操控這土地鍊金術,便可改變命運,點石成金。益隆炮竹廠秘密換地案爆破,「乾坤大挪移」最高境界,終得世人所見。但就在炮竹廠正對面,不起眼的露天小停車場,當年亦曾經上演一台天衣無縫的好戲,無獨有偶,主角與換地案正是同一人。珠玉在前,前司長歐文龍照辦煮碗,將這塊「神奇地皮」二次利用,再演一次偷龍轉鳳的戲碼⋯⋯ ◈ 每月一號出版|定價:MOP$5/NT$ 45 售賣地點訂購表格廣告聯絡

修《土地法》官商扯貓尾 台上台下一場戲 

#039 獨家!換地案再解密 / 論盡紙本

文:論盡採訪組

時間:2016年07月31日 11:11

新《土地法》落閘上鎖,令過期閒置地無處可逃,以為奉旨可過關的財團「計錯數」損失慘重,繼去年底,另一波土地大戰在七月爆發。由「御用護法」、官委議員唐曉晴為發展商打頭陣,提出所謂「釋法」議案,地產黨絕地反擊,多場控訴大會集訴苦與炮轟共冶一爐,再加上「御用主筆」跑跑龍套,在報章撰文上綱上線,扭曲法律,誓要令《土地法》重開「後門」。此時廉署公佈炮竹廠調查報告,再揭出驚人的換地黑幕,正說明行政裁量權過大的禍害,《土地法》絕不能退。

綜觀整場戲碼,台上台下大有「做球」的意味。無論是地產商還是「御用護法」的提案,都拿著特首崔世安去年11月施政報告期間「公開認錯」的說法大造文章,當時我們已撰文質疑崔作為行政長官,對南灣湖CD區批地的說法竟然如此偏頗和片面,只提為世遺凍結規劃,自認不可歸責發展商,明顯是未打仗先跪低,日後雙方簿公堂對守護公共利益相當不利。在立法會議事堂之上,崔世安的一言一行絕不能以「口誤」為由蒙混過去。(詳見《南灣湖CD區 崔世安未說完的另一半故事》)

土地閒置反怪政府?

只要將事件鋪開,便很清楚官商合謀的土地戲法是如何操作,財團、護法、崔世安說的只是一面之辭。南灣發展公司用了近10年時間填海做基建,1999年8月澳葡政府驗收後,直至2007年政府才凍結該區規劃,整整8年時間也未能完成發展,難道發展商一點責任也沒有?南灣湖CD區批地土地利用期在2005年8月已屆滿,這幾年一直在養草,怎不見財團和特首有提?

等到2006年南灣湖CD區舊規劃被廢除後,該區樓宇被放高4、5倍,發展商才申請入則、動工,況且若非2007年「映湖」( C7、C8地段)  在香港偷步賣樓花,民間也不會察覺超高樓有動靜、西望洋山失守,政府也不會這麼快凍結規劃,始作俑者又是何人?有說填海地不是熟地,需要時間沉降,不可能太快發展,但為何連旅遊塔這樣高難度的工程也可以起好?新口岸皇朝區眾多樓盤早已建成?

南灣湖前世今生

南灣湖前世今生

打官司無法取回「公道」?

眾多閒置地當中確實有部分未有完整規劃,不能完全歸責發展商,為何連立法議員也不相信法治?認為法院「無法」判清楚責任歸屬問題?這涉及兩點,第一:有關注人士提出一個鮮活的比喻:經幾手炒賣的樓花,發展商若交不到樓,即使按第一手買入價賠雙倍,最後接貨的人也要損手。澳門批租地長期低買高賣,不少已經過幾重轉手,轉賣外地財團和投資公司,這已是天價。但當年南灣CD區那些「放高又放水」的新規劃從未刊憲,未走完整個法律程序,根本無法律效力。即使將來發展商打贏官司,法院也只會按照90年代批地合同訂出的舊規劃來計算賠償,因此發展商才高呼「要地不要賠償」。

第二,《土地法》另一殺手鐧,大幅收窄行政長官的自由裁量權,對日後免公開競投土地的適用範圍和土地面積鎖得好死,意味無論官司輸贏,發展商也無法再重新獲批原來土地。因此,地產黨才急於「釋法」,重啟《土地法》的活門。

舊法容許批地無限復活? 

再一點,「荒唐提案」之惡有三:首先,散播錯誤訊息,誤導公眾舊《土地法》允許未完成發展的閒置地可續期,混水摸魚,其心可誅;其二,只要特首一個決定便可令閒置地起死回生,永享天年,從歐案可見,無疑是重新製造貪腐溫床,令澳門倒退回黑暗時代;三,所謂「補時」、延長批租期,意味發展商佔有土地25年後根本毋須重新再補溢價金,也可繼續擁有土地開發權,這比舊法更辣更可惡。

同樣是澳葡年代批出的填海地,看看當年聯生工業村的例子便更清晰。根據批地合同,聯生工業村批地在2000年25年批租期限屆滿,承批人也想申請延期,但政府指舊土地法第55條規定,「僅許可有償確定性批給的續期,因此,上述批給合同不可續期。」之後政府再基於融資困難、經濟不景等原因,重新批給同一發展商,但註明要「重新補溢價金」。根據新法,直接批給土地面積不可超過2萬平方米,類似聯生工業村的個案如今無可能再發生。

最後,政府確實有向發展商借地未還,涉及永利、美高梅、金蓮花廣場等5個地段,白紙黑字在公報講明日後再覓地償還,工務局去年也曾經公佈確認,根本不會受收地事件影響,但發展商卻拿著這做旗號,模糊視線,塑造自己成為受害者。