#031 澳門土地荒:沒有麵粉,何來麵包? / 論盡紙本
▧ 封面專題:一場經屋大遊行,控訴著現行經屋分配制度的不公,但當中藏有更深層次的問題。是什麼原因令澳門人向弱者抽刃,卻讓權貴予取予求?在過去房屋政策中,政府有多少壞帳要算?房地產發展商又如何用超低價「麵粉」製作超高價屏風樓 ▧ 藝文爛鬼樓:・整座山頭都是我的實驗場──訪問苗栗卓蘭全人實驗中學・讀《人間等活》──即使生命與生命不曾交會・「OFF|SITE 2015」 的藝術在地實踐:從關前街到祐漢・大遊樂園 ▧ 綠色生活:白海豚之死,為何都是海豚的錯? ▧ 人物專訪:「音響女孩」自白:其實每次公開發言都好淆底 ▧ 遛躂澳門街:漁村﹖放眼今天的氹仔,高樓滿佈,車水馬龍,到訪官也街的遊客更是絡驛不絕,小島過往的漁村風貌已被不少新式商店掩蓋。 ◈ 每月一號出版 定價:MOP$5 / NT$ 45 售賣地點:http://aamacau.com/?p=7737 訂購表格:http://aamacau.com/?p=3847 廣告聯絡:[email protected]

» 紡織城變豪宅 赤手空拳拼出保利達地產王國

#031 澳門土地荒:沒有麵粉,何來麵包? / 論盡紙本

文:論盡採訪組

時間:2015年11月24日 17:17

2006年修改批地合同

2006年修改批地合同

發展商在澳門的「圈地運動」從澳葡時代開始一直禍延至今,回歸後更越演越烈。其中「金蟬脫殼」是最常見的招數,屢試不爽,先以投資工業或旅遊酒店項目作為承諾,獲批大片土地,多年後再申請改用途興建豪宅。一個小小的修改隨時令人身家暴漲超過100億,近日爆出爛尾樓花事件的「海一居」便是其中的經典個案。《論盡》記者還發現,當日澳葡政府設下一條「保險條款」,要求保利達集團必須按承諾完成紡識城項目,才會批出現時「海天居」地段,但在2006年特區政府不但放生了「海一居」,讓工業地轉成住宅地,連「海天居」地段也一併奉上。

翻查《政府公報》,澳葡政府在1993年批出黑沙環新填海區一塊達91,273平方米的土地 (O,S,P地段)予保利達集團,用作興建一家紡織城、住宅及商業綜合中心,其中位於P地段(即現時海一居樓花) 要在4年內興建一座建築面積達67,896平方米的紡織城。保利達分別在97、98年2次向澳葡政府申請延期發展,理由是想將織布廠變成生產成衣,加上當時新頒布《防火安全規章》要改則,無咁大地方放大型紡織機云云。澳葡政府審議新發展計劃後同意將履行投資承諾的最後期限延至2000年12月26日,但同時亦有一條保險條款,註明這個有多間廠房組成的紡織城必須如期建成和投產後,才可獲批鄰近佔地13,699平方米的V地段興建住宅,即今天的海天居所在位置。

同屬保利達集團的海明居、海天居都是區內的屏風樓之王。

同屬保利達集團的海明居、海天居都是區內的屏風樓之王。

黑沙環地皮 轉手套現近百億

之後紡織城當然是一拖再拖,無晒下文,保利達回歸後再申請更改土地用途,又指這是為附近民居著想理由多多,「由於紡織品出口配額的取消,在澳門此類工業的競爭力逐漸喪失,導致開設紡織廠會在財政上造成損失,此外,為不影響附近民居的安寧而工廠於晚間停工,令到財政損失的情況更為嚴重,以及由於涉及到該區未來的城市發展及住宅的需求不斷增加等原因。」

2006年修改批地合同細節:
批出 V地段 (海天居):13,699㎡
P地段(海一居樓花) :68,001㎡
工業地改商住用途:
S地段 (海明居)
停車場建築面積加大6425㎡
保利達補溢價金9.14億

特區政府在2006年刊登公報批准紡織城用地興建18座50層高的住宅群及一個建築面積達100萬平方呎的商場,少人知道的是同時間政府亦「順便」批埋V地段予發展商,兩塊地商住用地總面積超過81000平方米,補溢價金9.14億澳門元。成功「金蟬脫殼」後,柯為湘隨即將權益轉售香港同名的上市公司,在股票市場大賺87億,成為澳門賤價批地的最佳佐證。2007年後澳門樓價急升6倍,保利達集團手持大量澳門土地儲備,光是「袋住先」股價已經年年上漲。2008年金融風嘯,濠賭股見危,大行都講明與其投資賭場股不如買有大量地皮在手的保利達和信德。

保利達集團主席柯為湘有「澳門李嘉誠」之稱。

保利達集團主席柯為湘有「澳門李嘉誠」之稱。

紡織業危機 保利達大賺

身兼澳區全國政協委員的保利達集團主席柯為湘在香港向有「澳門李嘉誠」之稱,其中最為人所熟悉的是,在2001年底以17億成功收購由九巴四大家族持有的上市公司九龍建業。在港媒眼中,柯為人十分低調,甚少接受訪問,也不喜歡影相,只知其是來自澳門的神秘富豪,但連澳門人也少有知道其發跡史。他在幾年前曾經接受香港《信報》訪問,透露其父早年在澳門開設一間小型貿易公司,專做紡織品、工藝品生意,出口歐美。柯為湘在香港讀完中學後幫父親打理生意,七七年把貿易公司改名為保利達集團。至八○年代,他覺得中國改革開放,貿易生意不易為,便轉營紡織廠及漂染廠,進軍澳門房地產。

這次轉型確實是柯為湘日後成為億萬富豪的踏腳石。回頭看九○年代,在紡織成衣業規模不算大的保利達竟然獲澳葡政府批出近百萬平方呎土地,當時亦引起社會嘩然,時任議員及資深廠商吳榮恪亦曾經砲轟。據老一輩的業內人士表示,柯為湘之所以能夠「刀仔鋸大樹」是適逢當時澳門正面臨一個危機。當年紡織成衣是澳門的工業支柱,佔出口總額七成。澳門主要靠歐美的紡織品配額生存,八十年代中後期不少廠商在內地設廠工序北移,違背產地來源證的規定,被美國海關多次調查,質疑本地生產力不足,有廠商只是賣配額牟利或到內地生產,並不是真的MADE IN MACAU。1990年澳門被美國單方面削減配額,甚至揚言要暫停進口澳門貨,時任護督(代任總督)范禮保急召廠商化解危機,當時柯為湘承諾投資一個紡織城。「 他說要起滾筒式紗廠,要好大地方,所以澳葡政府先會批出咁大塊地,當時地價真的平到笑,幾乎半賣半送。」見澳門廠商真的肯投資,加上葡國政府出面,這次配額危機始告化解。

但1993年獲批黑沙環新填海區這幅超大地皮後,紡織城一直都沒有動過工,反而旁邊的保利達花園樓花早已賣出,「後來他只是建了很小的一間廠,不是甚麼紡織城,間廠仲曾經無糧出,鬧過罷工。他起保利達花園係當時都算係平民化住宅,唔會好似之後那些通通走豪宅路線咁暴利!」保利達地皮到手,但澳門的配額危機當然沒有化解,到1996年澳門再被美國調查,並實施更嚴格的出口制度,要求澳門生產的5類熱門成衣要執行「額外保證」制度,禁止廠商將本地生產部份轉移至外地加工。

1991年,當時多位議員炮轟保利達纺織城項目只是一個空心計劃。

1991年,當時多位議員炮轟保利達纺織城項目只是一個空心計劃。

屏風樓之王

低買高賣,不但要賺還要賺到盡,海天居和海名居是澳門出名的屏風樓,後者寬達240米的連續巨大屏風樓更是一個經典,遮擋自然風及周圍街道的陽光,這些都是歐文龍任內豁免街影的傑作,批建高度較原來的規定放高超過1倍。 如今鬧得熱哄哄的海一居樓花高達160米,有50層高,5220個單位,加上3千多個私家車車位、100萬平方呎大型商場,保守估計涉及項目近800億。不少市民認為,即使這次政府要求再補10多億溢價金,相比這天價也實在太少。