#029 新土地鍊金術論盡紙本
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「玫瑰園計劃」從頭說起

#029 新土地鍊金術論盡紙本

文:論盡採訪組

時間:2015年09月15日 11:11

人工湖是玫瑰園計劃一部分,僅造湖基建工程已耗資120多億。( 圖片來源:《澳門研究》)

人工湖是玫瑰園計劃一部分,僅造湖基建工程已耗資120多億。( 圖片來源:《澳門研究》)

澳葡政府早在1981年提出南灣整治計劃,但當時未獲支持,直到80年代末重新提出「玫瑰園計劃」 ,把原本美麗的南灣填海造地形成新發展區,並分別圍出兩個人工湖:南灣湖及西灣湖。為此,時任總督文禮治於1991年透過第 69/91/M 號訓令,核准《南灣海灣重整計劃之細則章程》, 訓令的法律位階類似現時的行政法規,等同該區法定城市規劃。

賤價批地的歷史總是不斷重演。「玫瑰園計劃」涉及面積達175公傾,其中80公頃是兩個人工湖 ,其餘土地用作商住樓宇、停車場、旅遊及文化休憩設施。當年澳葡政府財政緊絀,填海工程由承批公司出資,完成後再獲得部分土地使用權,但同樣需向政府申請批租地、支付溢價金。

1991年,澳門旅遊娛樂有限公司總經理何鴻燊牽頭,與中資、葡資合組「南灣發展有限公司」獲得這項龐大基建的合同,總投資約130億。填海工程完成後,政府只擁有15%土地,當局又承諾以43億批出126公頃土地(包括湖面、20公頃商住用地) 。此前中方一直認為批地溢價金過低,有賤價批地的成份,要求提高地價,但葡方並沒有理會。澳葡政府最終在1992年7月動工禮前2日刊登《政府公報》,試圖先斬後奏,令中方震怒鬧出「南灣批地風波」。

事後中方發表強硬聲明,指責澳葡政府在土地小組達成協議前作出批地承諾,不符合《中葡聯合聲明》的規定,對此中方不予承認。同時指責溢價金遠低於市價,嚴重損害了未來特區政府和澳門居民的利益,對此中方深表遺憾。在7月8日的動工典上,中方官員全部拒絕出席以示抵制。經過多月拉鋸,1992年底南灣發展公司最終同意向政府交還25%地段,按新溢價金標準支付30億地價。經幾波折,到了1993年工程預算已升至190億。

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整個南灣海灣重整計劃分為以下5區:

A區位於亞馬喇前地至南灣大馬路對開共12幅土地 ( A1 – A12) ;
B區後來納入新口岸新填海區(NAPE),即現在的皇朝區;
C區由立法會至西灣湖一帶共17幅地段(C1- C17);
D區則是孫逸仙大馬路以南共5幅地段(D1-D5);
E區主要是擴闊南灣大馬路及用作湖濱休憩空間,未規劃建設用地。

擁有大批一線地皮在手,南灣發展有限公司成為澳門其中一家最有實力的地產發展商。擁有4成股權的何鴻燊成為公司董事會主席,副主席為前特首何厚鏵,董事包括商人蕭德雄、律師華年達及葡資公司代表等,中資背景股東有中國建築(澳門) 。另外,據當年的資料所載,融資還包括一些內地地方資金,「何鴻燊所指的另由姓蕭人士所代表的三成半中資股金,並非真正的中資,因除了有一成多是港澳資金外,餘下的近二成,都是珠江三角洲的鄉鎮企業私自調出的資金,被稱為『地下中資』。由於這些資金未獲批准,只能委托澳門商人作代理。」(注1)

坊間一直稱之為「南灣湖 C、D區」,即是南灣海灣重整計劃中的C區與D區,合共34幅建設用地。工程完成後,政府將填海所得土地部份批租予南灣發展有限公司,政府保有當中9幅(C2、C7、C13、C14、C15、C16、D1、D3、D4),回歸前政府將D1批給澳娛建旅遊塔,將C13用作興建新立法會大樓、C14用作興建終審法院和中級法院大樓。

回歸後,特區政府2001年又以C7地段與力創建築置業公司交換鄭家大屋業權,加上去年再將C2用作興建初級法院大樓,迄今為止僅餘C15、C16、D3、D4四幅土地未用,而政府一直也未公開有關土地的用途,亦未宣示政府仍持有四幅南灣湖土地的訊息,似乎刻意保持神秘。

批出土地方面,自2001年後,南灣發展公司逐步將13幅土地轉移至屬下多間以「X景灣」開頭的建築置業公司,這些分公司的領導層與母公司完全相同,相信是為方便日後將土地轉售。例如:2007年前後將C12地段轉售予嘉里建設,將D2地段轉售予信德集團,將C9地段大部份業權轉售予仲量聯行子公司領盛投資管理有限公司。中國星主席向華強在2009年以9億購入75% C7土地業權,集團同時擁蘭桂芳酒店及相鄰一塊住宅地皮。

參考資料:
(注1)「南灣批地又起風波」《澳門研究》 、《正報》 2014-01-14 第四版