#029 新土地鍊金術 / 論盡紙本
▧ 封面專題:今期CD區背後的土地戲法將大解密。 ▧ 藝文爛鬼樓:公共空間爭奪戰──愛都,別無他選? ▧ 綠色生活:在自然保護區里度過清新有趣的一段時光 ▧ 城牆之下:「天主聖名之城」的燦爛故事。 ▧ 遛躂澳門街:但見蓮溪廟的地界石已半埋地中。   ◈ 每月一號出版 定價:MOP$5 / NT$ 45 售賣地點:http://aamacau.com/?p=7737 訂購表格:http://aamacau.com/?p=3847 廣告聯絡:[email protected]

» 南灣湖CD區解密:玫瑰園如何變成地產商樂園?

#029 新土地鍊金術 / 論盡紙本

文:論盡採訪組

時間:2015年09月15日 11:11

參考資料:2006年工務局街線圖

參考資料:2006年工務局街線圖

八月底,新城規劃第三階段諮詢在市民尖銳的迫問底下草草收場。長達兩個月時間,官方擠牙膏式發放資料,左閃右避,一心蒙混過關。新城B區偷換百米豪宅,最後結果懸而未決。連傳統建制派中堅也與市民站在一線齊聲反對,特首又是一句「依法」保護,要聽世遺專家意見,未敢許下承諾:不會做破壞主教山景觀的歷史罪人。

負責硬銷的工務局官員對B區限高故弄玄虛,曖昧不明,想極力撇清與南灣湖CD區規劃的關係,指「那是另一件事,與新城無關」,說辭軟弱無力,欲蓋彌彰。負責規劃的內地專家多次表明,新城B區限高應與相鄰的南灣湖CD區一考慮。一旦B區失守,南灣湖CD區放高便有先例可循,順理成章。B區只是伴碟,佔地大好幾倍的CD區才是主菜,每向高空發展多一米,涉及的地產項目利益隨時數以億計。

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政府秘密私藏4幅公用地

自多年前爆出有發展商未批則偷步在香港賣樓花,而且是150米的超高樓,加上正值歐案爆破不久的敏感時刻,政府為免再生枝節,暫時凍結南灣湖CD區規劃。回歸初期已批出的14幅商住和酒店用地 (詳見另文) 多年來均未有發展,一直等待「破冰」的機會, 伺機而動。另一方面,少有人知道的是,原來特區政府手上仍然有4幅土地 ( C15、C16、D3、D4 ) 在該區。官方秘而不宣,一直高喊苦無土地,任由這4塊熟地長年空置,動機成疑。

(點圖放大)

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先放生後放高

最關乎公眾利益的是,查閱上述14幅批租地的批給合同,早已超過了合約訂明的六年「土地利用期」(土地利用期,是指承批人必須於合同規定時限內完成開發建設並取得使用准照,否則承批人就是違約,除不可轉售外,政府須依《土地法》應即時收回土地)。
上述情況表明,依《土地法》有關批地明顯已屬「閒置土地」,但詭異的是,政府一方面刻意將之剔出「閒置土地清單」,多年來任由承批人違約而不收回土地,更允許其不斷轉售圖利(依《土地法》未轉為確定性批給的國有土地的轉讓必須獲特區政府同意)。

更有甚者,工務局還於2005至2008年期間,就當中六幅批地發出新的街道準線圖,企圖幫助發展商大幅放寬樓宇限高、增加容積率,以及將周邊道路納入批地範圍擴大面積。知情人士透露,政府此舉一方面放高樓宇,二方面是透過修改合同,讓已過利用期的批地得以變相重新延續,且外界不易察覺。

面對如此明顯的違法行為、明目張膽嚴重損害公共利益以及行政失當,說當中沒有官商勾結有人信嗎?廉政公署是否應進行調查?

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原規劃無肉食 伺機而動

程序上,當年澳葡政府先制定了「南灣海灣重整計劃」,再進行填海工程,之後於1991年正式由總督訓令核准《南灣海灣重整計劃之細則章程》,然後再依章程的規定,針對欲批出的地段(共13幅,另一幅是2001年政府與鄭家大屋業權人置換的C7地段)逐一訂定批給合同批給負責填海工程的南灣發展公司。該章程對區內每幅土地均有非常詳細的控制性規劃,包括地段面積、可建樓面面積、最大覆蓋率、最大建築高度、建築用途等。當年所有區內批出的土地,其批給合同的條件均需遵守此章程。

2006年,時任特首何厚鏵透過《第248/2006號行政長官批示》同時廢止了《第69/91/M號訓令》(核准南灣海灣重整計劃之細則章程)及《第68/91/M號訓令》(核准外港新填海區都市規劃章程)兩個法定規劃,而所用之理由是:「…考慮到隨著時間過去,當初制定該等章程的條件已有所更改,以及已完全不能配合澳門特別行政區現今社會及經濟的發展…」。

然而,基於《土地法》在程序上的限制,雖然「有礙發展」的都市規劃章程已廢止,但已批出土地的發展條件仍受合同所限,因此也就需修改批給合同。發展商按照(放高)的街道準線圖去編制建築計劃,然後再按此修改批給合同,達至大幅發水及放高的目的,而且過程完全合法,這就是典型的「土地戲法」。可是,正當何厚鏵於2006年廢止了章程後,隨即於同年底爆出歐文龍貪污案,相關批給合同未能來得及修改而拖至現在。

公家地段為誰而留?

「南灣湖C、D區」可謂「土地戲法」的最佳表演舞台,只要翻查資料,就可發現當中存在不少耐人尋味的「玄機」。

首先,C15與C16正是去年「光輝五月」期間聚集上萬名市民反離補集會的「立法會前大綠地」,此兩幅地段面積合共達9300㎡,連同南側公共停車場 ( 面積4000㎡ ) 及公共空間,整體面積廣達17000㎡(即1.7個塔石廣場般大),且位處立法會正前方,位置絕佳,意義非同一般。再看土地用途,C15原來是規劃興建一座「博物館及美術館 ( 葡文:museu e galerias)」,相信澳葡政府的原意是希望為特區政府留下最基本的文化設施用地。

至於C16以及D4地段,原規劃則是兩幢政府「辦公大樓」(葡文:escritórios) ,地段面積分別是4476㎡及2590㎡,兩地段合共總樓面面積超過39000㎡(規模近1.6幢水坑尾公共行政大樓),但荒謬的是,政府一方面年年花上數以億計公帑租用私人商廈安置政府機構,另一方面原規劃作政府辦公大樓的用地卻又閒置25年,實在匪夷所思!

而D3的用途,則是用作興建一座「大劇院」(葡文:auditorios) ,地段面積達5812㎡,限高34.5米,總樓面面積達14500㎡,規模只比現時澳門文化中心略小,據稱按澳葡政府原規劃,D3大劇院與C15的博物館及美術館,在城市規劃上與文化中心形成配套,一東一西塑造文化城市的形象。

相信原規劃是希望在南灣湖C、D區的中心位置,打造一個集立法、司法、政府辦公樓、博物館、以及美術館的公共建築群,整體提升澳門的城市形象及城市功能。怎料回歸後卻完全石沉大海。特區政府一面高舉旗幟要發展文創產業、增加文化設施、打造世界旅遊休閒中心、提升居民綜合生活質素,另一方面卻把已有的相關設施用地卻「收收埋」,任由規劃興建大劇院的D3地段及興建博物館美術館的C15地段長期荒廢。正當澳門各界為小小的愛都土地「搶破頭」之際,原來卻有這般好的大型文化設施地段長期「被閒置」,不知道這個政府在想什麼?

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廢舊法改合同 只差一步

由於政府「收收埋」,一般市民根本無從得知這些珍貴的官地資源。事實上,上述僅存四幅用作公共設施的官地已是岌岌可危。

幾年前建置界已流傳某大本土財團視之為囊中物,有人已與政府「講好數」將之批出興建超高豪宅。據稱如意算盤是特首先廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》,為修改批給合同放高樓宇創造「合法」表象,再透過重整規劃將上面四幅政府土地與已批出的國有土地「合併」吃掉。只是2006年突然爆出歐案,才打亂了原來的計劃。
業界盛傳有關財團已與政府高層達成「口頭協議」,只欠「法律程序」。也因此可解釋為何回歸整整15年、經歷三屆特區政府,在公共設施用地如此緊缺的情況下,上面四幅政府土地仍然在長期「養草」的原因。而上述傳言,在政府地藉資訊網公開的街道準線圖(2005至2008年間)已可得到印證。

發水樓街線圖有跡可尋

根據街道準線圖資料顯示,政府已同意大幅放寬上述批地條件(要街道準線圖先放高,發展商才能要求政府修改土地批給合同)。部分驚人的修改如下:

允許C5、C6合併,限高由原28.6米大幅放寬至113.5米,樓面面積由原21700㎡,增至58000㎡,政府甚至連前後公共廣場及內街均一併割讓予發展商,放棄珍貴的公共空間,理由只是千篇一律簡單一句:「為符合土地發展要求」;

立法會大樓旁C8及C9,限高由原28.6米,大幅放寬至150米,樓面面積分別由23826㎡及19953㎡,一同變為92050㎡的「巨無霸」,發展規劃大幅升達4.6倍!同樣連同前方公共道路也一併劃給發展商,讓地段面積亦大幅發水四成。

「圍堵」立法會!

因立法會大樓只有18米高,周圍卻被150米超巨人高樓「重重圍困」,立法會「日日望住高樓屁股」坐困愁城,不知身為立法會主席作何感想?將面對同一處境的當然不只立法會,同樣只有18米高的終審法院和中級法院大樓,也一樣難逃變成巨人腳下的侏儒,澳門特區立法和司法機關尊嚴蕩然無存!

當年前運輸工務司司長歐文龍也曾想打立法會地段主意,但時任立法會主席曹其真斷然拒絕,除因大樓拆掉太浪費,更重要是這是見證澳門回歸午夜立法的地方,別具歷史意義。

「映湖」當年發售樓花資料:  地址 : 南灣湖C9地段 樓層 : 50樓 座數 : 4座 間隔 : 1至4房 建築面積 : 約1000-3000呎 單位總數 : 500個

「映湖」當年發售樓花資料:
地址 : 南灣湖C9地段
樓層 : 50樓
座數 : 4座
間隔 : 1至4房
建築面積 : 約1000-3000呎
單位總數 : 500個

名正言順吞公地 名花有主?

至於位處立法會正前方,原規劃興建「博物館及美術館」的「大綠地」C15與C16以及南側公共停車場,建置界知情人士透露,某本地財團已跟政府「傾掂數」,將要求政府合併地段並放高至140米後以批出發展超級豪宅。與此同時,原用作興建大劇院的D3地段,以及興建政府大樓的D4地段,亦將面臨上述同樣命運。「發展文化創意,打造世界旅遊休閒中心」難道是當權者欺騙善良市民的幌子?

而已批出的D2及D5用地,亦有傳將「配合新城B區」沿岸高樓大幅放高至140米,即將在海濱與南、西灣湖形成一道大牆。

半賣半送 合併加高賺翻倍

可能少數善良澳門人會想,雖犧牲了主教山景觀,但放寬限高增加住宅供應,讓澳門人有屋住不好嗎?不要天真了,那不是經屋,而是呎價過萬元的超級豪宅!一個單位起碼1500萬起跳,有幾個普羅市民買得起?

然而,破壞了主教山,到底可為發展商「帶來」多少利益?以C9地段為例,目前仍有效的批給合同是19953㎡樓面面積,如按該區市價至少12萬元/㎡估算,現合同總值約24億元,但如按工務局曾發出的新街線圖入則修改合同,馬上可猛增至110億元,當權者只要幫人「做少少」,承批人即可輕鬆多賺近90億元!不要忘記,C9只是14幅已批出土地其中一幅!因此,保守估計,如果全區按工務局意向放寬,至少可為發展商帶來超過1300億的「額外」收入!

至此便不難理解,新城規劃諮詢已近尾聲,政府對與南灣湖CD區和新城B區規劃是如何協調,仍然守口如瓶、莫諱如深,當中的龐大利益操控,可見一斑!

15年光陰,當年澳葡時代美好的「玫瑰園計劃」,回歸後竟淪為「屏風樓擋主教山、超高樓圍南灣湖、權貴賺盡、遺禍後世」的搖錢樹計劃,不得不說是「澳人治澳」的悲哀!