#029 新土地鍊金術論盡紙本
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【來論】永逸不懂裝懂,南灣湖CD區根本沒還地債問題

#029 新土地鍊金術論盡紙本

文:水曰

時間:2015年09月15日 10:10

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筆者對《新華澳報》一向嗤之以鼻,一來文章膚淺無可看性,二來通常貌似客觀,實質似是而非,別有用心。

前兩天,朋友傳來該報作者永逸的《倘南灣CD區跟隨限高將如何償還地債?》一文,本人發現該文作者企圖偷換概念、錯誤連篇,連基本邏輯都未搞清楚,竟就出來拋書包,實在可笑。

為什麼作者會寫出這種反智的文章?我看只有兩種可能:

1. 不知是錯,但受限於自身低水平,又不願做研究;

2. 明知是錯,偷換概念,欺矇大眾,別有用心;

到底是那一種,只有作者永逸自己知。

為何我可一眼看出當中的謬誤?因為筆者是這方面專家。

原文錯誤及企圖偷換概念的部分節錄如下:

「澳門特區是法治地區,那些已經構成澳門法律文件的「玫瑰園工程合約」,前澳葡政府對南灣C、D區的批地(實質是分地)合約,及前任特首何厚鏵有關放寬對「玫瑰園計劃」土地限高的行政長官批示,應該如何處理的問題。倘是限高,已經批出可以興建高樓的南灣C、D區土地,特區政府是否必須「還地債」?」以及「南灣C、D區是否也適用此行政長官批示?倘答案是肯定的話,何鴻燊等商人所分得到土地(包括已轉手出售),在必須「限高」而被「削」矮後,特區政府當然要賠償,倘是不願支付現金,就必須「還地債」。」

上面這樣寫,首先說明永逸是外行人,但又外行充內行,不懂裝懂。連國有土地批給制度與城市規劃的關係都未搞清楚,就出來胡說瞎扯、識少少扮代表,永逸到底錯在哪?首先,澳門的土地分為兩種,一是「完全所有權土地」(俗稱私家地),另一是「國有土地」(俗稱政府地)。而某些經過規劃的國有土地是可批租出去的讓私人開發的,即俗稱「批租地」。

政府透過訂定國有土地的批給合同,與承批人(發展商)確立了權利義務。對於一幅批租地,批給合同通常會詳列各種發展條件,包括地段面積、建築物可以起多大多高、用作什麼用途、樓面面積是多少,有什麼特別負擔等等,都會寫得鉅細靡遺、清清楚楚、明明白白,為什麼?因為要用來計算溢價金。不信,在《澳門特區公報》找任何一份國有土地批給合同看看就知。

那麼,南灣湖CD區土地批給合同所訂的發展條件又根據什麼?當然是根據當時的《南灣海灣重整計劃之細則章程》(即當時的法定規劃),例如該章程規定區內某地塊最大建築高度是50米,那麼批給合同就寫明50米。

06-西望洋山外望南西灣CD區超高層建築模擬圖 (1)

從西望洋山望向南灣CD區超高層建築模擬圖

時任特首何厚鏵雖然後來廢止了《南灣海灣重整計劃之細則章程》,但有關的批給合同卻未有修改,所以,依《土地法》,除非區內相關土地的批給合同也作出修改(放高),否則相關土地的發展條件,仍然只能依據當時簽定的批給合同,亦即是,現有批給合同寫明建築高度是50米,就是50米,發展的條件並不會因為廢止了《南灣海灣重整計劃之細則章程》而自動放高,除非修改批給合同。要放高,很簡單,就是在不違反現行法律法規的前提下,修改土地的批給合同即可(因為該區現時已沒有法定城市規劃)。對於有些已有法定規劃的區,就要先修改規劃,才能修改土地批給合同。

永逸聲稱因「限高」而被「削」矮後政府要賠償,倘不支付現金就須「還地債」是典型的胡說瞎扯。稍為懂點法律常識的都知道,批給合同才是最終權利的依據,現實是批給合同從來沒有修改過,亦即土地的發展條件從來就沒有改變過,又何來「賠償」或「還地債」?

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要知道,國有土地批給合同是有法律效力的,亦即,政府與承批人一經簽約,權利與義務即確立,要修改批給合同,就要對可能面對受損一方的索償,但如果根本沒有修改合同,就不會出現賠償或所謂的「還地債」問題。道理就是這各位,如果你們有興趣,可上政府「地藉資訊網」查閱南灣湖CD區有關批給土地的最新街道準線圖,你會發現,原來用作訂定當時批給合同依據的街道準線圖的版本已經找不到(政府故意刪除的,讓你們無法比較),取而代之的,是「放高」到過百米的街道準線圖,這些放高了的街線圖,都是用作給土地承批人申請修改批給合同(放高)用的(注意圖上有一個小方框,上面注明:「本街道準線圖不賦予持有人任何權利」),因為發展商都知道,光是廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》,及後就算政府再配合「依法」修改街線圖,仍是不會自動放高的,還要修改批給合同才行。本來事情已進行得如火如荼、非常順利,發展商們已準備舉杯慶祝之時,怎料爆出歐文龍貪污事件,加上成功申遺後聯合國教科文組織及國家文物局緊盯,才會讓修改合同放高一事拖到現在。

所以,結論就是,南灣湖CD區相關的批地根本從來沒有被放高或削矮過,也根本沒有什麼還地債的問題,因為批地合同由始至終都未修改過。況且,該地段的批給年限已過,根本已是閒置地,負責任的政府應該啟動程序收回土地。

最後,只想奉勸永逸一句,做人,還是不要不懂裝懂!免得獻醜,讓本來已不好的形象更差。