【獨家】土地鍊金術再解密:南灣湖CD如何變多1300億?

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文:論盡採訪組

網址:https://aamacau.com/?p=21955

時間:2015年09月14日 22:22

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南灣湖CD區可謂「土地戲法」的最佳表演舞台,只要翻查資料,就可發現當中存在不少耐人尋味的玄機。政府在2006年先廢止該區原規劃,之後工務局高度合作,對發展商幾乎有求必應,多幅住宅地皮放高至少5倍,從原來28.6米增至150米,更暗地將周邊大幅公共用地割予發展商,地皮合併發展,拉高再發水。按照現時樓價,保守估計,其中一個案就令發展商賺多近90億。

之前講到政府「收收埋」,一般市民根本不知南灣湖CD區原來還有4幅公家地在手,幾年前建置界已流傳有大財團視之為囊中物,有人已與政府「講好數」將之批出興建超高豪宅。據稱如意算盤是特首先廢止《南灣海灣重整計劃之細則章程》,為修改批給合同放高樓宇創造「合法」表象,再透過重整規劃將上面四幅政府土地與已批出的國有土地「合併」吃掉。只是2006年突然爆出歐案,才打亂了原來的計劃。

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位於南灣湖C9地段的「映湖」2007年樓花廣告 ( 圖片來源:蘋果日報 )

業界盛傳有關財團已與政府高層達成「口頭協議」,只欠「法律程序」。也因此可解釋為何回歸整整15年、經歷三屆特區政府,在公共設施用地如此緊缺的情況下,上面四幅政府土地仍然在長期「養草」的原因。而上述傳言,在政府地藉資訊網公開的街道準線圖已可得到印證。

根據街道準線圖資料顯示,政府已同意大幅放寬上述批地條件。部分驚人的修改如下:

.允許C5、C6合併,限高由原28.6米大幅放寬至113.5米,樓面面積由原21700㎡,增至58000㎡,政府甚至連前後公共廣場及內街均一併割讓予發展商,放棄珍貴的公共空間,理由只是千篇一律簡單一句:「為符合土地發展要求」;

.立法會大樓旁C8及C9 (見圖) ,限高由原28.6米,大幅放寬至150米,樓面面積分別由23826㎡及19953㎡,一同變為92050㎡的「巨無霸」,發展規劃大幅升達4.6倍!同樣連同前方公共道路也一併劃給發展商,讓地段面積亦大幅發水四成。

 

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半賣半送 合併加高賺翻倍

可能少數善良澳門人會想,雖犧牲了主教山景觀,但放寬限高增加住宅供應,讓澳門人有屋住不好嗎?不要天真了,那不是經屋,而是呎價過萬元的超級豪宅!一個單位起碼1500萬起跳,有幾個普羅市民買得起?

然而,破壞了主教山,到底可為發展商「帶來」多少利益?以C9地段為例,目前仍有效的批給合同是19953㎡樓面面積,如按該區市價至少12萬元/㎡估算,現合同總值約24億元,但如按工務局曾發出的新街線圖入則修改合同,馬上可猛增至110億元,當權者只要幫人「做少少?」,承批人即可輕鬆多賺近90億元!不要忘記,C9只是14幅已批出土地其中一幅!因此,保守估計,如果全區按工務局意向放寬,至少可為發展商帶來超過1300億的「額外」收入!

至此便不難理解,新城規劃諮詢已近尾聲,政府對與南灣湖CD區和新城B區規劃是如何協調,仍然守口如瓶、莫諱如深,當中的龐大利益操控,可見一斑!

15年光陰,當年澳葡時代美好的「玫瑰園計劃」,回歸後竟淪為「屏風樓擋主教山、超高樓圍南灣湖、權貴賺盡、遺禍後世」的搖錢樹計劃,不得不說是「澳人治澳」的悲哀!

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【土地戲法】

圈地內幕:
南灣CD區私藏4幅公家地 秘密商換豪宅?

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賠上主教山景觀  超高樓放高一寸賺近億

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